宅建試験直前 合格者の3連休の過ごし方
宅建試験を15日に控え、7日土曜日からは試験前最後の大型連休です。
仕事で土日は休めないと言う人もいるでしょうが、歯を食いしばって勉強する最後のチャンスだと思ってください。
満点宅建士としてこの大型連休をいかに過ごすかをアドバイスしたいと思います。
まず、直前期だからと言って緊張する必要はありません。試験の答えは必ずあなたの頭の中にあります。それを本番できちんと引き出せるかが勝負です。
そのためにはきちんと知識を整理しておく必要があります。試験で間違える場合はたいては記憶違いかノーマークの範囲が出題されるかの２つです。
テキストを何度も読み直す
記憶違いに関してはきちんとテキストを何度も通読しましょう。私も直前期であってもテキストを何度も最初から読み込んでいました。学生の頃はあまり教科書は読まなかったのですが、大人になって勉強してみるとこのやり方が一番効率的だと実感しました。
読むときは漠然と読むのではなく、試験官ならどういう選択肢をつくるかを意識しながら読みます。選択肢の中に間違えている部分を忍ばせますが、それをどこにするかです。民法であれば時効の起算点を変えてみたり、業法規制では違う数字を使ってみたり、税法なら違う法律を当てはめてみたりなど、いろいろ間違えた選択肢の作り方があります。そこを意識して読むとだいぶ違ってきます。読みながら新しい発見があった場合はノートにメモするのも良しです。
予想問題を解きまくる
そして、ノーマークの範囲が出た場合。これには対応方法が２つあります。１つは苦手範囲として最初から捨ててしまうことです。苦手分野は誰にでもあります。それを無くす時間が無いのも理解できます。みなさん働いてますからね。
もう１つはヤマを張ることです。宅建試験では民法や宅建業法の学習はだいぶ余裕があるのですが、建築基準法や国土利用計画法、さらに税金関係は2ヶ月くらい前から学習が始まったりするので知識の定着がどうしても後手になりがちです。そのため０から勉強するよりも、今年出題されそうな範囲を予想してそこだけ集中して勉強するのもアリです。これは多くの資格学校が毎年予想問題を作っているのでそれをひたすら解いて、「ズバリ的中」を狙うのが近道です。範囲によっては隔年で出題されるものもあり、代表例が税法です。おそらく今年は固定資産税や贈与税が出題されるのではないでしょうか。
いずれにせよ、そろそろ過去問に時間を割くのはやめたほうがいいです。似たような問題はでますが、聞かれる角度が違ったりしますし、そっくり同じ問題はでませんので、基本的にはテキストを読みながら予想問題を解いて、新しい知識の習得に励んでください。もちろん復習は大事ですが、テキストを読む時間を５、予想問題を３、復習を２くらいの配分で勉強することをお勧めします。
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【熊本県】山林・空き地の処分・買い取り承ります！
北海道や東北地方、九州地方では耕作が放棄された田畑や相続放棄された山林が急速に増加しているそうです。正確に言うと、50年前から放棄されてきた土地を最近になって行政がようやく把握・発表しはじめたということです。
後継者が登記をしないため行政は土地の所有者を確認できず、地権者は利用しない土地の固定資産税を払わなければいけないもののその価格があまりにも高いため払いきれず、やむなく納税をしていないという状況です。このような土地が九州より広い面積に拡大しているそうです。
とは言っても、土地は誰かに譲渡しない限り必ず相続人が相続する決まりになっているので登記していないからといって永遠に納税義務から逃れられる訳ではありません。所有者が判明した場合は過去の未納税額も含めて請求されます。納税の繰り越しをしているだけなのです。
では、利用しない・税金ばかり払わないといけないどうしようもない土地をどのように処分すればよいのでしょうか。
不動産会社の中にはこのような土地を買い取る事業を行っている会社があります。不動産会社が土地を購入することで登記名義人を不動産会社に移し、元々の地権者は納税義務から逃れられると共に、不要な土地を処分できるようになります。
弊社でも土地の処分事業を展開しています。まずは熊本県の山林や空き地の処分を承ります。下の申込フォームからお問合せください。
＜熊本県買い取り対象エリア＞
葦北郡芦北町 葦北郡田浦町 葦北郡芦北町 葦北郡津奈木町 阿蘇郡阿蘇町 阿蘇郡産山村 阿蘇郡小国町
阿蘇郡久木野村 阿蘇郡南阿蘇村 阿蘇郡蘇陽町 上益城郡山都町 阿蘇郡高森町 阿蘇郡長陽村 阿蘇郡南阿蘇村 阿蘇郡波野村 阿蘇市 阿蘇郡西原村 阿蘇郡白水村 阿蘇郡南阿蘇村 阿蘇郡南阿蘇村 阿蘇郡南小国町 天草郡天草町 天草郡有明町 天草郡五和町 天草郡大矢野町 上天草市 天草郡河浦町 天草郡倉岳町 天草郡新和町 天草郡栖本町 天草郡姫戸町 天草郡松島町 天草郡龍ケ岳町 天草郡苓北町
荒尾市 宇城市 牛深市 宇土郡不知火町 宇城市 宇土郡三角町 上天草市 上益城郡嘉島町 上益城郡甲佐町 上益城郡清和村 上益城郡山都町 上益城郡益城町 上益城郡御船町 上益城郡矢部町 上益城郡山都町 鹿本郡鹿央町 山鹿市 鹿本郡鹿北町 鹿本郡鹿本町 鹿本郡菊鹿町 菊池郡大津町 菊池郡菊陽町
菊池郡旭志村 菊池郡合志町 菊池郡泗水町 菊池郡七城町 菊池郡西合志町 球磨郡あさぎり町 球磨郡五木村 球磨郡上村 球磨郡岡原村 球磨郡あさぎり町 球磨郡球磨村 球磨郡相良村 球磨郡須恵村 球磨郡多良木町 球磨郡錦町 球磨郡深田村 球磨郡水上村 球磨郡山江村 球磨郡湯前町 熊本市 熊本市中央区 熊本市北区 熊本市西区 熊本市東区 熊本市南区 合志市 下益城郡小川町 下益城郡中央町 下益城郡美里町 下益城郡砥用町 下益城郡豊野町 下益城郡松橋町 下益城郡美里町 玉名郡菊水町 玉名郡和水町 玉名郡玉東町 玉名郡岱明町 玉名郡天水町 玉名郡長洲町 玉名郡和水町 玉名郡南関町 玉名郡三加和町 玉名郡和水町 玉名郡横島町 人吉市 本渡市 水俣市 八代郡泉村 八代郡鏡町 八代郡坂本村 八代郡千丁町 八代郡東陽村 八代郡氷川町 八代郡宮原町 八代郡氷川町 八代郡竜北町 八代郡氷川町 山鹿市
東証2部上場の不動産会社 その２
前回に続いて東証2部の上場企業を調べていきます。
その１はこちら
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その２の続きです。
8851 アーバンライフ 森トラスト系 関西方面でオフィス・住宅の賃貸
8891 エムジーホーム 愛知と岐阜で「モアグレース」ブランドのマンション分譲
8894 原弘産 山口県で賃貸・売買仲介 風力・中国・シニア事業から撤退
8912 エリアクエスト 店舗出店の元付仲介が主。賃料滞納やもめごとを無料で解決
8925 アルデプロ 1棟丸ごと仕入れて、業界平均の10倍の速さで売却 Ｍ＆Ａ多数
8929 青山財産ネットワークス 富裕層向け財産運用アドバイザリーの一環で不動産も
8945 日本社宅サービス 借上社宅の事務管理代行、転勤者向け物件紹介
8995 誠建設工業 大阪で低価格の分譲住宅・注文住宅、リフォーム事業
東証2部になると、Wikipediaに掲載されている企業が多くなってきていること、地域Ｎｏ１企業が多いことなどが特徴です。
ジャススダック上場企業が投資用マンションの開発販売が多いのと比べると東証2部の不動産会社はそれに一味加えた事業を展開している印象です。マザーズ上場企業では知恵を絞った企業もありましたが、東証2部の上場企業も同じように知恵を絞りそれを具現化・拡大化している企業が多い気がしました。
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東証2部上場の不動産会社 その１
東証2部上場の不動産会社を調べていきます。
3238 セントラル総合開発 「クレア」ブランドのマンション開発、ビル管理
3241 ウィル 売買仲介、リフォーム、注文住宅販売
3246 コーセーアールイー 分譲・投資用マンションの開発と販売
3294 イーグランド 中古住宅の再生、不動産賃貸 価格は2000万円程度
3467 アグレ都市デザイン 「アグレシオ」シリーズのデザイン分譲住宅
3475 グッドコムアセット 女性公務員向けの投資用アパート販売
3480 ジェイエスビー 学生向け賃貸マンションの開発、運営管理
3528 プロスペクト マンション開発、分譲、太陽光発電所開発
特に気になったのはグットコムアセットが女性公務員をメイン顧客に据えている点です。公務員は属性がいいため融資がつきやすく、先日も消防士が家賃収入7000万円を得ていたのが上司に漏れて咎められて退職した件がありましたが、普通の民間サラリーマンよりも収入は安定しているため投資用アパートの購入にはこれ以上ないくらいいい条件を兼ね備えています。
女性公務員は産休や育休など制度が整っていることや男性よりも真面目に働くこと、責任感があることや綺麗好きな点からもアパート経営には向いていると思います。
徐々に財務省なども不動産融資を制限し始める傾向が出てきているため、今のうちにアパート経営に進出しておけば将来的には安定的な収入を得られると思います。
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宅建士が教える不動産投資のマル秘テクニック その１
宅建士が不動産投資でうまくいく方法をシリーズでお伝えする第1弾。
今回は、いい物件をいち早く紹介してもらうテクニックです。
「いい物件ありませんか？」
これは不動産の営業マンがいつもお客さんから聞かれる言葉です。人によっては悪魔の言葉に聞こえます。なぜでしょう？
いい物件ありますよ、と言って手持ちのいくつかの物件を紹介してもなんだかんだ言ってそのお客さんは物件を買わないからです。
そもそもお客さん側で「いい物件」の定義があいまいで何が欲しいのか決まってないことが原因です。
新築で見た目が綺麗な物件が欲しいのか、見た目は悪くてもきちんと住人がいるマンションが欲しいのか、利回りだけを追求した地方築古物件がいいのか、「いい物件」と言っても山ほどあります。
もちろん投資なので収益性を重視していることはわかっていますが、都心で駅近で築浅で安めの物件というのは基本的にありません。売主側もその好条件をわかって売っているので値段は高めになります。
それでは買い手にとって「いい物件」は存在しないのでしょうか？
そんなことはありません。
まず、不動産の営業マンに自分が欲しい物件のイメージをキチンと伝える必要があります。そのためには営業マンとゆっくり話しをする時間を作らなければいけません。
その時に大切なのは、予算や金額の規模感、得た利益で何がしたいかをキチンと語ることです。１００万円稼ぐのと１０００万円稼ぐのでは最初の入り口からやり方が違います。最初を間違えると目的のゴールにはたどり着けません。旅行がしたいだけなのか、不動産投資を趣味から仕事にして将来的に不動産会社にしたいなら全くアプローチが違うということにも理解頂けるでしょう。
そして、不動産会社の営業マンとの会話を1回きりにするのではなく、何回も会って話すことが大事です。話している間に本当に大切にしている価値観がわかってくるからです。旅行したいだけだと自分では思っていても、実は車やワインも欲しくなってきたりします。そうすると不動産投資ではなく転職したほうがいいのではないかということにもなります。きちんと言葉に出して考えを深めていくことが大事です。
そのためには営業マンを誘って飲みに行くのが一番です。営業マンは外出が多く、いったん帰社するのも帰りづらくなるので、営業先からそのまま飲みに行ける日程を候補にするとベストです。営業マンとしては夜に営業が1件入ったことになるので直帰できますし、1時間くらい飲むだけでも印象に残るので、いい物件を仕入れた時に真っ先に紹介してくれる可能性を高めることもできます。
不動産会社の営業マンを誘って飲みに行き、たくさん話しましょう。
おとり広告業者が摘発！不動産業界の常套手段
不動産会社の違法な営業手法が問題視されています。
その代表例がおとり物件です。
実際には取引できないのにあたかも取引できるかのような魅力的な物件を広告に掲載してお客さんを呼び寄せる手法です。
そもそも「おとり物件」をしないと集客できない不動産会社のビジネス構造自体に問題があるのですが、日本にはコンビニの数より多い12.3万社の不動産会社が存在しており、そもそも過剰競争になっています。少しでもいい「エサ」をぶら下げてお客さんを集めないとやっていけないのです。
インターネット時代になっても尚このような「おとり物件マーケティング」が強力に働いている不動産業界は変わっていかないといけません。
今回は具体的なおとり物件の手法をご紹介します。
おとり広告の実例１：3年以上同じ物件の広告を掲載している
埼玉県の不動産会社が、親族所有の物件を3年以上掲載していました。しかも取引する意思のない物件だったそうです。周辺相場より安い2780万円で掲載していたため3年間で602件もの問い合わせがあったそうです。問い合わせしてきた客を他の物件に誘導して営業していたと考えられます。
おとり広告の実例２：契約済みの物件情報を1年以上掲載している
東京都の不動産会社は、契約済みの物件のため取引できない物件を1年以上も取引可として広告に掲載し続けていました。
おとり広告の実例３：住宅を建てることができない市街化調整区域を隠して販売
埼玉県の不動産会社は、建物を建築できない市街化調整地域の土地を「市街化調整地域であり、宅地の造成及び建物の建築はできません」という文言を記載せずに、広告して販売していました。購入した買い手はいざ建築しようとしたときに工事業者から市街化調整区域であることを通告されるまで知らずにいることになります。
これらの業者に対しては広告掲載停止措置という罰則が与えられます。SUUMOやHOME'ｓなどに一定期間掲載できなくなります。これらの不動産ポータルサイトに掲載できなくなるだけで不動産会社としては死活問題です。さらに悪質な業者に対しては永久に不動産ポータルサイトに掲載できなくなる措置も取られています。
これらの多くは開業してから間もない新しい不動産会社が多いようです。法律の理解が未熟なためにこういったおとり広告を悪意なくやってしまう会社もあるのでしょうが、やはり中には故意に悪質な業者もいます。
参考：
今後も不動産業者の闇や業界構造をあぶりだしていきます。
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東証ジャスダック上場の不動産会社まとめ その２
前回に続いて、ジャスダック上場の不動産会社を調べていきます。
前回はこちら↓
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前回の続き
8886 ウッドフレンズ 原木を自社で仕入れる分譲・戸建て住宅
8887 リベレステ ベルドゥムールブランドのマンションの開発・分譲
8889 アパマンショップ 賃貸仲介、管理会社
8890 レーサム 不良物件の再生、商業施設、旅館などの開発・再生
8893 新日本建物 居住用・投資用マンションの開発
8898 センチュリー21 伊藤忠系 不動産仲介のフランチャイズ
8903 サンウッド タカラレーベン系 好立地高付加価値マンションの分譲
8908 毎日コムネット 学生マンションのコンサル、借り上げ、学生関係事業
8909 シノケン 投資用アパートの開発・販売
8927 明豊エンタープライズ 投資用マンションの開発・販売、不動産再生
8931 和田興産 兵庫県でのマンション・戸建て分譲
8938 LCホールディングス 多摩・埼玉での倉庫・商業施設のサブリースと管理
8946 ASIAN STAR 中国系資本の下で不動産管理・戸建て分譲
9816 ストライダーズ 不動産管理、不動産売買、ホテル所有・運営
9820 エムティジェネクス 森トラスト系の駐車場管理、ビル管理会社
こうしてみるとやはりマンションの開発と販売が多いですね。高価格帯から低価格帯までありますが、あまり差別化ポイントは感じられません。工事が安くできるか、デザイン性がいいかどうかくらいだと言えます。
また、大手企業の子会社や関係会社として安定的な基盤を構築している企業もあります。サブリースや管理で手堅い収入源を確保している会社もあります。
事業再生ADRで一度０からやり直した会社もあり、借入に依存した財務体質も伺えます。
さて、次回からは東証2部上場企業を見ていきます。
