不動産買収の実務 権利金について
弊社では不動産の買い取り事業も行っています。細々とはですが何人かお客さんから物件の売却依頼が来ておりまして、買収価格の計算や支払い条件などの交渉をしています。
今日は、以前買収をお断りしたオーナーさんがいらっしゃって、どうして買ってくれないのかという話になり、こちらとしてもきちんと理由があることをお伝えするために理由を申し上げました。
案件規模に比べて権利金が高すぎること(個人的な感覚で言うと2倍くらい)、近隣住民とトラブルを抱えていること、すぐ隣の商業施設との位置関係に問題があることなど、修理代金もさらに加わると採算が合わないことなどなどをお伝えしました。
オーナーさんとしては不満のようで、権利金は高くない、近隣住民ともトラブルはないし、隣の商業施設は閉店しているから問題ないと言ってきました。
権利金の高い低いは正直買い手次第なので売り手と相場観の議論をしてもしょうがないのですが、近隣住民とのいざこざについてはネットニュースにもなっていて訴訟沙汰にもなっていたため、そのニュース記事を見せてあげました。商業施設についても予約できるポータルサイトに掲載されていたのでそれも見せてあげました。
オーナーさんとしては自分の主張が突き崩されたので何も言えなくなったのですが、権利金については高くないとだけ言い残して帰っていきました。
弊社以外にも買い手はいるのにどうして私のところに来たのだろうと疑問なのですが、弊社のような零細でも来てくれることはいいことなので、また来てもゆっくりお話ししてあげようと思っています。
権利金については、物件価格に上乗せされるため「対価」性があまりないのですが、収支計算で８％くらいの利回りの物件を５％で売るときの上乗せ値段として考えています。
たとえば、年間8万円の収益を生み出す100万円の物件があったとして、それを５％で売却しようと思ったら、160万円で売ることができます（８万わる5％）。160万円と100万円の差の60万円が権利金です。
利回りが８％ならかなり多くの買い手が現れますが、それなら５％でも買ってくれる人がいるだろうと足元をみて物件価格を評価額よりも増額するのです。
今回の場合、売却時の権利金の価格を上げすぎたので物件価格が高すぎて誰も買い手がつかないのだと思います。そのうち見向きもされなくなって買い手がいなくなり、売り手が慌てている状況かもしれません。しかし、160万円で売れると思っていたものを100万円で売るのが惜しいのか値下げできずにいるのです。
権利金というのは上げすぎると買い手がいなくなり、下げすぎると儲けがなくなる不思議なものなのです。
起業と病気 予防と克服について
昨日のブログがかなりの反響でした。
病気と起業をテーマにしたものなのですが、意外と世の中の社長さんは病気に苦しめられているようです。
fudousandokuritsu.hatenablog.com
少し前に「マネーの虎」という起業家と投資家を結び付けるテレビ番組がありました。
この番組を見る時はいつも自分が怒られるのではないかとドキドキして見ていましたが、起業した今ではここに出演している社長さんたちがかなりまともなことを言っていることに気が付き、結構お言葉が勉強になったりしています。
その出演者の中で、移動販売のおにぎり屋さんの開業を目指す女性がいました。実家もお弁当屋で1億円の借り入れを6年で返済したつわものです。見事、マネーの虎から投資を受けることに成功して、開店を目指すのですが・・・
ナント開業目前で癌になってしまったのです。
かわいそう、と思ってしまいますが、マネーの虎は彼女に非常にもこのような言葉を投げかけます。
経営者ってのは病気になっちゃいけないんですよ。
病気になるってことは能力がないってこと。
これを理解できないと「経営者」になってはいけないの。
(女性)「こういう（ガンのような）病気でもでしょうか・・・」
そうです。
だって「経営者」は全て「結果」なんだもの。
頑張りました、とか一切関係ない。
そういう運の無い人間は「経営者」になっちゃいけないの。
僕がガンだと診断されたらどうすると思いますか？ (女性)「・・・」
まず、「隠す」ことを考える。
「経営者」は誰にも頼れないんですよ。
病気になるのは仕方がないこと、ではないのです。会社の経営者は結果しか求められません。借りたお金を銀行に返せなかったらどんなに人徳がある社長でもダメなのです。どんなにやさしくていい人でも売れない商品ばかり作っている社長はダメなのです。
それと同じで、運がない人間も経営者になっちゃいけないとマネーの虎は語りかけます。
これは私見ですが、世の中には一定数、病気になる人がいます。前触れもなく、突然難病にかかったりする人です。もちろん、世の中の半分の人は虫歯なので、病気になる人のほうが多いですが、これから全身全霊をかけて商売で勝負しようと言う人には、そして一定程度の成功を収める人は病気にならない特性がある気がします。
もちろん、大病と戦いながら上場企業を経営している知人もいますので、一概には言えませんが、起業したとたんに難病になる人が一定数いるのも事実です。病気で諦めてしまうのはとても悲しいことです。
しかし、マネーの虎はこれを「経営者の能力」の１つだと考えているようです。病気にならないのも能力なのだそうです。つまり不運を呼び込まない能力、引き寄せない能力というのが求められるのです。
この考えにはかなり衝撃を受けました。病気になるのは仕方がないこと、ではないのです。
スポーツ選手なども故障に悩まされて、結局、怪我が原因で引退する人もいます。しかし、これもトレーニング次第では怪我をなくせることに気が付いたスポーツ選手がいます。野球のイチロー選手です。この動画を見た頂くのが一番手っ取り早いです。
43歳になっても能力が落ちない理由の１つがトレーニング法です。その中で、「やわらかい筋肉」というキーワードがとても印象的です。デッドボールを足に受けても翌日は何事もなかったかのように試合に出場するのは、やわらかい筋肉がデッドボールの衝撃を受け流しているからだそうです。普通の選手であれば筋トレに励むため、筋肉は固く、デッドボールを受けてしまったら翌日にはなんらかの支障がでるものです。
それをトレーニングで克服できるのがすごいのです。
年齢が原因で打てなくなるのか？むしろ年齢のせいで衰えたということにして欲しい人が世の中に多い。むしろこれから絶頂期が来るとなぜ考えられないのだろう、とイチローは語ります。
手首を怪我しても欠場せずに片手でバッティングして、むしろ打率が上がるなどの驚異的な事実を明かします。
怪我はするものの怪我に強く快復が早い方法を確立しているのです。筋肉を大きくすることではなく、柔らかくするトレーニングを18年間続けているのです。疲れにくい体つくりにもつながります。このトレーニング方法を確立するのに相当な時間がかかったそうです。試合出場への影響を極力減らすことが本物のプロなのだと思いました。
結果を出せばだれも何も言わなくなるそうです。病気になっても経営には支障がでない方法を確立しようと思いました。
不動産屋も風邪をひく 起業と病気
だんだんと寒くなってきました。気付けば、街中ではコートを着ている人もちらほら。
もともと暑がりなので夏の延長で薄着で仕事をしていましたが、周りはコートだらけで私だけ服装が一季節遅いという状況で、寒いなとうすうす感じてはいたのですが、2日前くらいから頭痛や鼻水がいよいよ本格化してきてしまいました。
お客さんに風邪を移すわけにもいかないので大事を取って会社勤め時代よりも長めに休息することにしました。メールや電話などの仕事は対面でなくてもできるので、そういったデスクワークを中心に仕事を進めたのですが、やっぱりきつい。しっかり休んだほうがいいですね、こういうときは。
風邪といえば、ですが、起業家の中には病気になる人が多いみたいです。会社勤めのときは健康だったのに独立したとたん原因不明の難病になったり、精神を病んだりなどの病気の他、皮膚病や頭痛などにさいなまれる人が多いようです。飲んでいる薬の量が異常に多い社長にもあったことがあります。
会社経営というのは、自分との闘いのほかにも社員の悩みや会社の営業などの成果など様々なストレスに悩まされるため、そういった病気になるのかもしれません。
会社勤めのときは生活のリズムがある程度一定で、会社の売上のことなどあまり自分の給与には関係なく、毎月入金されるので、悩んだりしたことはなかったですが、起業した瞬間に、生活のリズムは乱れ始め、明日の売上も心配な状況になるので、精神的にもタフでないといけません。
私もそういった病気にならないように、今回の風邪をなにかのサインと捉えて、もう一度生活習慣やダイエット、精神状態の安定化などにチャレンジしたいと思います。過度なダイエットはせず、夜更かしもせず、しかし、会社の経営に専念していこうと思います。
不動産ローンの注意点
不動産購入時にはローンを活用することが一般的です。
ローンについての知識が浅いと思わぬ損失を被ることもあります。
100億円の土地建物を購入するとしましょう。
このうち、ローンでいくらくらいまで借りることが可能だと思いますか？
もちろん、理論上は100億円ですが、ではどのように借り入れの限界を考えればよいでしょう？
例えば、年間のローンの返済額が6億円だとしましょう。
そのためには、その土地建物が生み出す年間収益が6億円以上じゃないと赤字ですよね？
もし年間収益が7億円なら、100億円全額の借り入れに対する年間返済額が7億円以下なら、全額借入しても収支上問題ありません。
もし年間の収益が4億円ならどうでしょう？
返済額は年間4億円以下じゃないと赤字になってしまいます。年間返済額が4億円なら、20年の返済期間ならローンの金額は80億円くらいしか借り入れることができません。
年間の収益が10億円なら、返済額は10億円まで問題ありません。返済期間が20年だったら総額で200億円借りられる計算になりますが、銀行はそこまでのオーバーローンはさせないでしょうから、返済期間を伸ばして、返済額を減らす方向にいくのでしょう。
この年間収益と返済額の比率のことをDSCRといいます。デットサービスカバレッジレシオといいます。キャッシュフローベースの話ですが、このDSCRが１を切ると返済額のほうが多くなるため、赤字というかデフォルトになります。
覚えておくとローンのとき一つ豆知識になります。
不動産会社で独立する 交友関係
不動産会社の仕事は不動産だけでは完結しません。保険や銀行、建設関係の会社などの多岐にわたる企業と付き合って仕事をしています。
そういう意味で、それぞれの業界では慣習が違うため、その慣習にとらわれずに人間関係を構築していくプロジェクトマネジメント力が不動産会社には求められます。営業だけでは不動産は成立しません。
建物の建設はコストと納期がとても重要です。コストがオーバーするとその超過部分は建設会社の負担になりますが、過大すぎると倒産してしまいます。納期を守れないと建物の販売スケジュールに影響がでます。
銀行は融資でお世話になりますが、融資の契約はかなり複雑です。そもそも借りるための条件がとても厳しいので一度は断られると思ったほうがいいでしょう。
保険会社ももしものときに備えて工事保険に入ります。工事中に事故が起きた場合、損害を補償したり、加害者となった場合にも賠償金を保険で賄えます。
建設会社の人は豪快でとても親しみやすいですが、銀行の人はなんとなく暗い印象があり、確定的なことを言わない傾向があります。保険会社の人は女性がおおく、工事保険以外にも個人の生命保険や車の保険もいつの間にか加入してしまう営業力があります。
不動産会社にいるといろんな業界の人と付き合うことができるので、働いていてとても楽しいです。
ベンチャー企業と労働基準監督署
今日は労働環境の整備のために労働基準監督署に行ってきました。
労基署は会社にとっては警察のような怖いイメージがありましたが、実際に行ってみると普通の役所と一緒で、建物は比較的地味で、労基署の担当者もとても親切に対応してくれました。
労災は基本的には仕事中の怪我などが対象になりますが、私のような不動産会社については怪我よりも精神面などの点でケアが必要になるかもしれないのであらかじめ手続きを知っておこうと聞きにいったのです。
精神面の労災については、精神科の通院でかかった治療費を補償してもらえる療養補償給付という労災保険が適用されるそうです。
申請書を提出したあとに、労働者と会社が申立書を提出し、事実関係を明らかにしていくそうです。仕事以外に精神疾患につながる事柄がないかも確認されます。例えば、親族に病気を発症した人がいないか、借金はないか、などです。それ以外にも通勤経路や会社の志望動機も聞かれる場合があるそうです。
会社に恨みがある人が労災を申請しないと気が済まないという場合もあり、そういった場合は労災が認定されづらくなるそうです。
重要なことは社員に恨まれるような対応はしないこと、つまり労災事由になるような労働環境をそもそも作らないことが大事という話でした。
労災にならないような会社づくりをしていこうと思いました。
ベンチャーの働き方改革 3時退社制度
弊社では一カ月に一回、午後三時に完全退社する制度を試験的に導入することにしました。
今までも定時退社は励行していましたが、さらに2時間ほど早めた三時退社はかなり挑戦的な試みです。
三時という中途半端な時間を社員がどう使うのかを後で教えてもらうのですが、映画や勉強、他社でのバイトなど様々なことに時間を使ってもらおうと考えています。
働き方というのは本来は会社が決めるべきことではなく、最も効率がいい働き方を社員がそれぞれで編み出して実践するものだと思います。あまりにも統率がないとサボる人もでてくるので一応ルールはありますが、本来は効率性や余裕をもって働くのが一番効率がいいはずと思っています。
私も知人のコンサートなどに行こうと思っています。人脈を広げれば広げるだけ仕事につながる商売なのでもってこいですね。
