不動産業界のスーパー営業マン伝説
不動産業界には数々の伝説を残した人たちがわんさかいます。
今回ご紹介する４人は良くも悪くも不動産業界のレジェンドとしてネット界隈を騒がしています。
スーパー営業マンその１
『不動産を購入することにしたよ。マンションか？いいや。オフィスビル一棟？いいや。ほかになにが？オフィスビルのワンフロア(どや)』で有名なボルテックス宮沢社長の不動産伝説はこちら↓
「会社全体では、今季240億円の数字が出る勢いですが、私が作っている契約はそのうちの3分の2いくかいかないかです。今でも一日3件商談へ行っています。」
株式会社ボルテックス 代表取締役 宮沢 文彦 | 情熱社長～情熱的なベンチャー企業社長のメッセージ～
テレビCMまで流しちゃう不動産会社の売上の3分の2を一人で作り上げちゃうらしいです！天才すぎます！ 個人でCM流せますね！
スーパー営業マンその２
グレイスコートシリーズで有名な第一リアルティの奈良田社長の伝説はこちら
第一リアルターの奈良田大先生も以前は売上100％を自ら作ってました。似たものを感じますね。 https://t.co/v7ulJAMYTB
— あくのふどうさん (@yellowsheep) 2017年7月18日
こっちは売上すべて社長１人で作っちゃうそうです。社員いりません！
大先生。1ヶ月に100本のLOI取ってきたという伝説を社員のちぇらいおねいさんに聞いたことあります。何回か港区の某所で遭遇したことあるけど1ヶ月に飲み代1,000万くらい使ってるんじゃないですかね。 https://t.co/yuO5qnT1mH
— 札束くん (@fudousanyatan) 2017年7月18日
たった一ヶ月で興味表明書を１００本取ってきたそうです。ちゃらいお姉さんは職場で何してるんでしょう笑 気になります
スーパー営業マンその３
「3000万円稼いでわかったのは、4000万円ないと足りないということ」という不動産業界史上に残る名言をおっしゃった日本エスリードの池田さん。
腕時計に、高級外車に、タワーマンション。欲しいものは、すべて手に入れました。ただ、手元には一銭も残らなかった。こんなんじゃ全然足りないってことに気付いて、もっと上を目指すようになったんです。
そんな池田さん、今は転職されて昨年設立の不動産会社・ゴールドファステートの役員になっています。4000万円稼いで、サラリーマンではダメだと気が付いたのでしょうか？普通の営業マンから会社役員へ大躍進です！
スーパー営業マンその４
その池田さんの上司の大城課長
アマゾンの先住民は、雨乞いをすると必ず雨を降らすことができるそうです。なぜなら、雨が降るまで、雨乞いを続けるから。私たちの仕事も、それと同じです。
ブレイクした西原さんと野田さんのうち、西原さんは退社されたっぽいです。本当にブレイクしたのかもしれません。
原野商法とは 昭和の不動産詐欺の手口
バブル経済まっさかりの1970年代から80年代にかけて、原野商法という不動産詐欺が横行していました。
北海道のど真ん中の何もない原野が不動産詐欺の舞台です。
人里離れた、駅も道路もない土地をあなたならどう売るでしょうか？詐欺師たちの仰天必至な詐欺の手口をご紹介します。
何もない土地を売るためにはその土地に価値があると思い込ませるところから始まります。何もない土地に与えることができる価値とは「将来の期待」であることが多いです。例えば、高速道路の収用対象地になっているとか北海道新幹線の線路用地になっているとかそういう虚偽なことでもいいのです。
しかし、本当に北海道のど真ん中に高速道路や新幹線が通るのかと疑問に思われるのは当然です。詐欺師たちはその虚偽をいかに真実だと思わせるかに全てを集中します。夢物語を現実と思わせるのが詐欺師の手口なのです。
例えば北海道の原野が緑の土地だとします。しかしこのままでは売れません。
この土地を赤線と黒線で引いたように土地の区割りを作るのです。これを分筆といいます。土地の１区画のことを１筆と言います。区画を分けることを分筆と専門用語で言います。もともと緑で１筆だったのを２１筆に詐欺師たちは分筆するのです。
そして黒い2本の線で囲まれた真ん中の土地が将来新幹線の線路用地になる予定だと虚偽の勧誘をするのです。北海道のど真ん中の原野で確かにきれいに直線で引かれた境界線を見て、一瞬本当かもしれないと思わせるのです。
一般には公開されていないここだけの話として地元の役場や有力者、政治家が極秘に区画整理を進めJRを秘密裏に交渉していたという裏話もそっとささやきます。そのため表立って役場に確認しても答えてはくれないと言い含めます。
しかし、これだけでは不動産詐欺の対象にされたカモの個人投資家は騙されません。そこでさらに詐欺師たちはこう言います。
「実は①と②と③の土地は、北海道出身の演歌歌手の◎◎△△さんがご購入されているのですよ」
そして実際の①②③の登記簿をカモの個人投資家に見せるのです。そこには確かに演歌歌手の名前が所有権登記されていました。どうやらこの登記簿は本物のようです。
しかし、本当は詐欺師たちはその演歌歌手と同姓同名の人間を用意して所有権登記をしているだけというカラクリがあります。本腰を入れている詐欺師の中には、本物の演歌歌手に自然保護団体を名乗って、北海道の豊かな自然が破壊されないよう乱開発を防ぐべく、自然保護に関心のある有名人や演歌歌手に陳情して、応じてくれた歌手にその土地を格安または無償で譲渡して登記の名義だけを取得するという凄技をやってのける人達もいます。
少なくとも個人投資家たちは地元出身の有名人も不動産投資をしているのだという事実を知り、有名人であれば筋のいい投資話であるに違いないと思い込み、すっかり新幹線建設計画を信じてしまうのです。
さらに詐欺師たちの追い込みは続きます。
土地を買う場合は④⑤⑥の3筆はセットで買ってくれとささやくのです。本来であれば新幹線用地の⑤だけで充分で、④と⑥は不要なのですが、それには事情があると伏し目がちに説明します。実は④と⑤と⑥はそれぞれ３兄弟が所有していて、父から譲り受けた土地を３分割したもので、次男だけに得をさせる訳にはいかないと説明するのです。新幹線用地の取得に際して長男が周辺住民を説得して同意を取りまとめ、三男が病気がちで働けず、長男の苦労や三男の治療代のためにも必ず④⑤⑥はセットで買ってほしいという売買条件を提示するのです。
もちろん、詐欺師としては当初ひとまとまりだった原野を残さず処分してしまいたいという目論見があり、詐欺の材料にするために21分割をしたのでどうしても新幹線用地には該当しない土地が出てしまうのですがそこもセットで一掃したいと考えているのです。
④⑤⑥の土地の合計金額は1500万円だけれども、セットで買ってくれたら1000万円でいいと値引きもすかさず提示します。
それでもごねる客には、⑦⑧⑨はすでに商談が開始されていてすぐに売れそう、その客が④⑤⑥にも興味を示しているが、あなたのためにまだ取っておくことができる、でも早く決めてくれないなら、⑦⑧⑨を買ってくれる人に④⑤⑥も紹介しようと思っているとせかします。
分筆登記、有名人の登記簿、値引き、せかしの４点セットがそろい、しかも時代はバブル真っ盛りで土地の値段が上がっており、自分の周りには徐々に不動産で一儲けした投資家が出てきている時代です。自分もなんとしても一発当てたいと思ってしまう人がでてきても不思議ではありません。
ここまでくると１００人のうち２～３人は騙されて買ってしまうのです。
そして、買ったが最後、北海道新幹線計画はその後40年以上実現せず、ようやく実現するころには他の土地を通過する計画であることが発覚します。しかしそのころには詐欺師たちには連絡がつかず、何にも使えない土地だけが投資家の手元に残るのです。
相続人が150人！家系図と格闘する用地買収
九州より広い410万ヘクタールの土地が所有者不明になっている
この衝撃的なニュースが6月日本全国に知れ渡りました。所有者不明の土地が災害復旧や耕作放棄地の解消などの支障となっているそうです。
また、実家の土地を相続したが山や田畑の土地に関して自分の子供には相続させたくないと考える人も増えているそうです。そのため子供の代になるとどんな土地を親が持っているのか知らない人も増えており、中には相続するのが面倒なので相続登記をしないことを選ぶことが増加しているそうです。
日本の土地制度において登記は任意なので違法ではありません。国が管理するためのものではなく、権利の保全の取引の安全を確保するためのものなのでそういったメリットを享受したい人が登記をするのです。
しかし任意であることが登記の強制力を弱らせ、結果として所有者が不明な土地が全国に点在しているのです。
ある自治体では市道の拡張のために沿道の用地を買収することにしたところ、とある土地の登記が50年以上もされておらず、役場の人間が総出で土地の相続人を洗い出したという話もあります。市道では所有権の移転登記をすることが求められるためです。
https://fudemame.net/products/hobby/kakeizu/merit1/
上図のように家系図を作成したところ、土地の権利を持っている人（相続人になれる人）は150人を超え、その一人一人に同意を取り付けて、着手から丸三年をかけてようやくその土地の用地買収に成功したそうです。
しかしそういった土地は市道の候補地のいたるところにあり、その市道建設計画ができてから30年経ってもまだ市道が完成していないそうなのです。
市道のようなインフラ建設以外でもさまざまな場所で弊害が発生しています。
固定資産税の請求相手がすでに死亡しているため徴税ができなかったり、誰も住まなくなった空き家の老朽化によって近隣住民が危険な目にあったり、産業廃棄物の不法投棄や犯罪者の潜伏先、放火の対象になるなど、マイナスな面が多いそうです。
それらを解消するためにもやはり家系図を作成して相続関係を洗い出し、相続の権利を持つ人が複数いた場合はその全員に同意を取り付けて売買するなり賃貸するなりの手続きをしていくことが求められます。とても煩雑で、時間を要する作業のため、日本の土地問題は根深いことがうかがえます。
話題のRivetzのICOに参加する ICOトークンの買い方
Rivetz（リビッツ）とは、デバイスのセキュリティを向上させるためにRivetzトークンを使って世界的な認証ネットワークを構築することを目指すプロジェクトです。今回はRivetzのICOトークンセールでトークンを買う方法をご紹介します。
サイバーセキュリティ業界では2015年に30億ドルだった被害が60億ドルにまで拡大したことを受けて、セキュリティの対策費用が上昇しています。しかし、単に費用をつぎ込むだけでは非効率的とRivetzは考えており、パスワードのようなものではなく、デバイスの画面での認証システムをブロックチェーンによって構築しようとしているようです。詳しくはホワイトペーパーと動画をご覧ください。
Rivetz Enables Provable Cybersecurity
Rivetzのトークンセールはこちらからアクセス
リンク先のページの「CONTRIBUTE」をクリック
するとTermsという画面がでてきます。いわゆる注意書きのようなもので、特に読まなくても大丈夫です。I accept these terms and conditionsにチェックを入れてNEXTを押します。
メールアドレス入力画面がでてきますので自分のメルアドを入力しNEXTを押します。あとでこのメールアドレスあてにRivetzから事務連絡が来ますので捨てアドにはしないほうがいいです。
次に表示される画面でI read the instruction above-show the payment addressにチェックを入れます。
すると画面が変わり、送金先とデータとガスリミットが表示されます。
ICOでトークンを購入するためにはこのアドレスとデータとガスリミットの情報がとても重要です。この情報を入手できたら、残りのやり方は前回のEVEREX社のICOでの買い方と同じです。
fudousandokuritsu.hatenablog.com
My Ether Wallet（あなたがいつも使っているWallet）にアクセスして、Ether／トークンの送出画面から、Rivetzのアドレスとガスリミットとデータを入力して、トランザクションの送出をクリックし、8分程度待てばICO参加完了です。
ご参考：EVEREXのICOに参加したときの送金画面（Rivetzのときのこの画面のスクショを撮り忘れました汗）
（Rivetzの場合は宛先アドレスに0x170c9d5638A504A271912a374a27C85a88ED2BE9と入力し、送出数量は購入したいイーサの額、ガスリミットは260300と入力、データを追加をクリックして表示されているデータを入力すればOKです。）
私は今回は0.3イーサ分を購入しました。きちんと買えているかどうかはEtherscanというサイトから確認できます。自分のWalletのアドレスを検索すれば出てくるはずです。私の番号もきちんと反映されていました。これでICO参加は完了したことになります。
Ethereum Account 0x170c9d5638A504A271912a374a27C85a88ED2BE9 Info
ICOした会社は、株式市場へIPOできないのか？の答え
これ、詳しい方からぜひ反論いただきたいです。 https://t.co/2bx6xKy88p
— 有安 伸宏 (@ariyasu) 2017年9月2日
「ICOした会社は、株式市場へIPOできないのか？」の答えはまだ誰も知らない。これから事例ができていく。「ICOしたら、既存の資本市場とは別の世界、向こうの世界で生きていく覚悟が必要っぽいなー」と漠然と考えていたが、それは今後の先行者の動き、東証の動き次第。USは相当厳しそう
— 有安 伸宏 (@ariyasu) 2017年9月2日
ICOについてツイッターをたまたま見ていたらこんあツイートを発見しました。この論点は金商法をある程度理解してないとよくわからないまま終わってしまいます。このツイートの答えは「上場できる。が、必要ない。」が正解です。
仮想通貨はビットコイン、イーサ、ライトコインを購入。最近の相場上昇で投資金を大きく上回り、毎日チャートを見るのが楽しみ。
Walletも複数持っていて、ICOで複数社のトークンを購入し、常にICOする企業・団体の情報収集。エンジニアではないので技術関係はそこまでではないものの、HTMLとPHPは触ったことがあるので結構興味あり、周りのエンジニアからは、既存のプログラミングとは少し違う「世界共通のルール・」考え方」で記述することが理解できれば普通のエンジニアでも難しくないらしい。
fudousandokuritsu.hatenablog.com
不動産業界では、不動産の建物や土地を扱い以外にも金融スキーム関係に携わっていたのでいわゆる不動産流動化とか証券化もやったことがあります。そのうえで、仮想通貨に詳しいアンダーソン毛利友常法律事務所の河合先生のセミナーなどを参考にするとトークンの扱いは以下の分類によってことなると考えます。
トークンの分類：
ICOの目的はこの４つのうちどれかに該当します。
①利用券型（開発されたサービスの対価として授与される。使うとトークンが減る）
②優待券付会員権型（トークンを消費せずにサービスを受けられる）
⇒ファンクラブの会員権の類
③暗号通貨型（価値の保存、送金決済手段）
⇒ビットコイン、ライトコインの類
⇒DAOのように事業資金をトークンで集めて、事業収益をトークン所有者に配当するもの
トークンに対する法規制と会計処理
①はプリペイドカードのように前払い式支払い手段発行者に対する規制があるだけで、届け出や所管官庁への報告義務などを果たせばよいだけでIPOには何ら影響はありません。プリペイドカードを発行している企業がIPOできないなんてルールはありません。前受け金として負債計上します。
②も同様で、トークンが不特定多数相手に売買できない限り（トークンが上場しない限り）、消費者契約法や特定商取引法など一般的な法律の適用を受けるだけでIPOには影響しません。トークン発行時に売上として会計上は計上されます。
③は、そのトークンが仮想通貨かどうかを判断しないといけません。トークンが上場して不特定多数相手に売買できるようになるといわゆる2号仮想通貨に該当し、資金決済法の適用を受けます。つまり、取引所（仮想通貨交換業）の登録が必要になります。しかし、取引所にトークンを代わりに売買させてもらえれば資金決済法はクリアできます。これも売上計上。トークンという製品を販売したことになります。電子書籍のようなものです。
仮想通貨法の内容をわかりやすく説明します！ | | TRENDERS NET
④は金融商品取引法の対象となり（まだ明確に法規定されてませんがみなし有価証券として該当する可能性が極めて高い）、いわゆる2種免許を取得している金融業者に私募取業務を委託することになります。トークン発行者が2種金融業者に私募取業務を委託して、投資者に重要事項説明をし、2種金融業者は一定の期間で金融当局に届け出などをします。帳簿の保存義務なども２種金融業者には発生します。不動産流動化の私募取経験から言うとだいたいこの私募取業務の費用は３００～５００万円程度です。
持ち分の性質にもよりますが社債か劣後株的な形で負債・資本計上します。返済義務がないこと・議決権がないことから匿名組合出資のようなものと個人的には考えます。
つまり、プリペイドカードを発行し、会員権を売り、「トークン」という製品を売り、ときどき劣後株を発行している企業がIPOできるのかという問いかけに言い換えられることができます。
よく考えると、こんな会社は山ほど存在します。SUICAというプリペイドカードをJRは発行していますし、リゾートトラストはリゾート会員権を販売しているし、メーカーは様々な製品（電子書籍なども）を販売していますし、劣後株を発行している上場企業もたくさんあります（コスモイニシア）。
逆に、IPOした会社はICOできるのか？も考えてみましょう。
実は、上場企業のプレミアムウォーターという会社がICOで資金調達することを計画しています。市場でも好感されて株価はストップ高になっています。
つまりここまでを整理すると、
ICOした会社はIPOできるし、IPOした会社もICOできる。
では、さらにつっこんで、ICOした会社がIPOする必要があるのか？を考えてみましょう。
IPOの必要性
IPOとは一般的には東証などに自社の株式を上場させて投資家（機関・個人）から資金を調達し、さらなる成長を目指すためのものです。企業がさらに成長すると思われれば株は買われて株価は上がり、成長しなくなると思われれば株は売られて安くなります。
借金は返済義務がありますが、株での調達は返済義務はありません。倒産しても株主は債権者に劣後して残余財産の分配を受けるデメリットがありますが（株主責任とはこのことです）、会社が成長すれば株価があがるので出資した額よりも高い値段で株を売ることができるかもしれません。債権者が金利以外のうまみが無いのに対して、株主にはこうしたうまみがあります。
成長のために資金を調達することがIPOの目的です。しかしIPOしなくても資金を調達できるとしたらどうでしょう？さらに、東証などに上場すると適時開示や金融商品取引法などの規制やIR活動など様々なコストがかかります。四半期決算もしないといけません。上場しているだけで数千万円以上のコストがかかると言われています。そういうことができる人材も雇わないといけません。上場しなければ決算は一年に一度です。そんなに難しい規制もうけません。企業経営に集中できます。上場しないことを選ぶ大企業もおおいのです。サントリーや竹中工務店、イトーヨーカ堂などは非上場として有名です。このような会社は株式での資金調達よりも銀行からの借り入れが多いようです。
しかしICOという新しいテクノロジーを活用して、返済不要の資金をしかも多額の資金を緩い規制で調達できるとしたら、経営者としては魅力的なものに映るはずです。そのトークンを購入した投資家も、そのトークンが上場して売買できるようになれば、会社が東証にIPOしていようがいまいが関係ありません。投資資金をいつでも回収できるようになるからです。こうして考えると、ICOした企業が東証などに上場する必要性は非常に弱く、むしろ自社のトークンを仮想通貨取引所に上場できるようにすることのほうに強くインセンティブが働く（トークンに投資してくれた人のEXIT確保のため）気がします。
2017年宅建試験攻略法 9月の過ごし方
さあ、いよいよ9月です。10月中旬の宅建試験に向けて、準備体操段階から徐々に助走段階にシフトし始める頃になってきました。
fudousandokuritsu.hatenablog.com
今までの知識の習得をいよいよ知識の定着⇒知識のアウトプットをしていく勉強をしていくことになります。
まずは、時間を見つけて、今までの勉強の復習をしてみることから始めるのをお勧めします。やり方としてはミニテストやチェックテスト、基礎答練をやり直してみて、間違えた箇所の章のテキストを読み直すことが一番手っ取り早いです。
試験ではテキスト（参考書）に書いてあること以外の問題は１～２問程度しかでません。テキストをしっかり読んで定着させることがなにより大事です。9月といえどもかならず間違えた問題はテキストに立ち返って理解を深めることが大事です。
そのうえで、知識のアウトプットの方法としては、過去問を高速で解いていきます。１章まるごと一気に解くのが効率的です。過去問は一問一答形式になっていると思いますが、実際の試験では複合型になっていて、複数の選択肢のうち正解がいくつあるかを答えることになりますので、一問間違えただけでも実際の試験では大きな命取りになります。
間違えやすい例としては、時効の起算点(気付いたときから～)、権利の前後関係が対抗力に与える影響、都市計画法や建築基準法のカギとなる数字などなどです。
応用答練というテスト形式の授業が始まりますが、答練の前に↑の復習をしっかりして、いい点を取れるようにしましょう。目標は５割です。
答練が終わったらすぐに復習してください。得意・苦手な分野が如実に現れる時期ですので、不得意分野はどこが苦手なのか、得意分野をいかに早く解いて時間を稼ぐか（不得意分野のために時間をとっておく）、を冷静に自分で把握できるようメタ認知能力を鍛えましょう。
ライトコインの上昇が止まらない！ビットコインより高性能な仮想通貨
ライトコインの上昇が止まりません。1万円を突破した模様です。
昨晩記事にしたときは9000円台でしたが、寝ている間に２割も上昇していました。
fudousandokuritsu.hatenablog.com
今の相場チャート
ライトコインとは、元グーグルの開発者が開発した仮想通貨です。ビットコインよりも送金速度を４倍上げて、取引のセキュリティも上げたという画期的な通貨です。ライトコインのこの高性能を真似て、他にも送金速度の速い仮想通貨が誕生しましたが、先行者メリットを確保しているのでしょうね。
日常の買い物でも、ビットコインの送金完了をレジで待つよりも、ライトコインのほうが送金速度が速いので便利だと思います。
