2017-06-05

【夫に隠し子がいた！】不動産のよくある質問とその答え　遺産相続編その２

前回の不動産相続の事例では非常に典型的なケースを取り扱いました。

fudousandokuritsu.hatenablog.com

では、もし、亡くなった夫に隠し子がいた場合、遺産相続はどうなるでしょう？

前回の事例１をそのまま活用して改めて事実を整理します。

事例２（事例１を一部省略して隠し子を登場させています）

　私（主人公）には父と母と妹が１人います。私は社会人として独立し、母と妹を田舎に残して独り立ちして東京で会社員をしています。父は病気のため会社を退職して療養生活をし、母はパートと主婦をし妹は学校に通いながら父の看病をしています。

　そんなある日、父が急死。その後、葬儀や墓・仏壇の手配など、目まぐるしく日々は過ぎ去り、49日を過ぎて、ようやく一息つける状態になると、今度は遺産相続の話が始まりました。

　実家は家の土地が約2000万円、建物は古いので価値は０、そして400万円の価値がある畑、また父の預金通帳には800万円が残っていました。畑は不要なので400万円で売却し、父の葬式費用200万円は私が出したのでそれは返金してもらい、結果、手元には2000万円の土地と現金1000万円、合計で3000万円。

　この3000万円相当を残された家族3人で分けようと話し合っていたそのとき、１本の電話が鳴ります。母が電話口で、「え？弁護士？子供？なんですかあ？？？」とパニック状態に。異常を察知した私が電話を替わると、母は床にうずくまってしまいます。妹が介護しながら私のほうを心配そうに見つめます。

　私もただ事ではないと電話の相手を警戒しながらよく聞くと「お父様には日本に帰化したタイ人の愛人がいて、お子さんが１人いらっしゃいます。お子さんも日本国籍を持っていて、日本で暮らしています。このたびお父様が亡くなられたので遺産相続の権利がお子さんに発生しています。」とのこと。

　タイ人？愛人？お子さん？と私もパニックになりかけましたが、そういえば父は会社を退職してからよくタイ式マッサージに通っていたことを思い出しました。そこで出会ったマッサージ師とカラオケに行っているようで、留守にしがちだったのを妹から聞いていたのを思い出しました。きっとそこで出会ったのでしょう。子供までつくって・・

　事態は急展開。翌週、タイ人の女性と子供が自宅を訪ねてきました。タイ人の女性は「イサン、イサン、アノヒト、シンジャッタ」と片言。一緒に来た弁護士も難しい法律用語で遺産相続の話をしてきます。

　でも、今まで会ったこともない愛人と子供に父の遺産を譲らないといけないのでしょうか？突然でてきても困ってしまいます。母は愛人に嫉妬して一銭も譲らないと言っています。「こういうときって相続のルールはどうなっているんだっけ？」と家族みんなが思いました。

満点宅建士の相続相談

今回のケースは土地の相続と隠し子問題が重なった非常に複雑なケースです。

前回同様、民法９００条の決まりでは、母が１／２を相続し、残りの１／２を子供達で平等に分けることになります。

しかし、愛人に子供がいた場合、すなわち非嫡出子の存在が明らかになった場合はどうなるかがポイントです。

実はこれ、法律で決まっているんです。

民法９００条では、嫡出子（私と妹）であれ、非嫡出子（タイ人の子）であれ、各自の相続分は等しいものとするという決まりなんです。

4年前までは非嫡出子は嫡出子の半分しか相続できないと決まっていたのですが、それじゃあ愛人の子どもがかわいそうだろうということで法律が改正されて均等に相続することになったんです。法律を改正した人に愛人と子供がいたという噂もありますが真偽不明です！

そのため、相続の仕方は次のようになります。

母が１／２、残りの半分を子供３人（私、妹、タイ人の子）でわけるので、私が１／６、妹が１／６、タイ人の子が１／６となります。１／２を３人でわけるのでこうなります。

手元には2000万円の土地と現金1000万円、合計で3000万円がありましたが、これを分配すると、母は1500万円相当、私は500万円、妹500万円、タイ人の子が500万円です。

突然現れた腹違いの弟に５００万円もっていかれた妹は不満げでしたが、子供がとても可愛かったので許すことにしました。さすがに土地はあげられないので、タイ人の子供に現金で500万円を渡し、土地は母が1500万円分、私が500万円分の比率（３：１）で共同所有し、残った現金500万円を学費が必要な妹に譲りました。家を愛人に取られると思っていた母も安堵したようで、これで円満に解決したそうです。

不動産はとても難しく、相続などは人生で１回くらいしかないものなので、身近な問題として捉えづらいかもしれませんが、不動産のことなら近所の不動産屋に相談してください。現金が必要な場合は売却のご相談に乗ってあげられることがあるかもしれません。

2017-06-04

不動産のよくある質問とその答え　遺産相続編その１

ご両親の不動産を相続したり、新しくマイホームを買ったり、などなど不動産は人生ではとても重要なライフステージの節目節目にみなさんの目の前に現れます。

不動産というのは金額も高額ですし、法律や税金もからんでくるので素人の人にとってはとても難しく、少しでも知識不足だと払わなくてもいい税金を払うはめになることもあります。

今回は不動産の遺産相続について考えてみます。

事例１

　私（主人公）には父と母と妹が１人います。私は社会人として独立し、田舎を独り立ちして東京で会社員をしています。妹は地元の介護の専門学校に通いながら、地元に一番近い地方都市での就職を希望しています。父は病気のため会社を退職して療養生活をし、母はパートと主婦をしています。父は厳格な人なので、妹が就職しても実家に住むように言いつけており、妹も父の看病をしながら実家住まいを了承していました。

　そんなある日、私が会社から帰ってくると実家の母から電話が入り、父が亡くなったという連絡がありました。病気のために亡くなったため急死であり、会社を休んで、急いで帰郷。その後、葬儀や墓・仏壇の手配など、目まぐるしく日々は過ぎ去り、49日を過ぎて、ようやく一息つける状態になりました。

　すると母と妹が「実は話がある」と、タンスの奥底からなにやら書類を持ち出してきました。よく見ると家の権利書と父の預金通帳でした。話を聞くと、相続の手続きをしないといけないとのこと。

　実家は家の土地と建物、そして畑、また父の預金通帳には800万円が残っていました。家の建物は古いので価値は０。土地は駅に近いこともあり、約2000万円、畑も結構広かったので400万円くらいの価値があるそうです。合計で3200万円。

　母の意向としては農作業はもうしないので畑は売りたいとのこと。それについては妹も私も同意でした。そこで、近所の不動産屋さんに相談して、畑の隣に住んでいた町会議員の知り合いに買ってもらうよう手配してもらいました。畑を売却できたことで、残されたのは、土地2000万円と現金1200万円です。これについて、どのように分けるのかが問題になりました。

　母は当然のようにこの家に住み続け、妹もこの家に住みながら、地方都市に就職したいというつもりのようです。ただし、パートの母や学生の妹には葬式代や墓代は出せなかったので、その費用は私が出していました。その額、２００万円。

　父の残った財産からその２００万円は返してほしいと相談しました。母も妹も納得していましたが、妹が突然、父を介護していたのは母と自分で、兄（私）は東京でなんの苦労もしていないので残ったお金や土地・家は全て妹と母のものだと言い始めました。昔から突然だだをこねる妹でしたが、また始まったかと思いつつ、「こういうとき、相続の割合やルールってどうなっているんだっけ？」と家族一同、法律を知らないことに気が付きました。

満点宅建士の相続相談

今回のケースは土地の相続がからんだケースです。実は相続には民法で決まったルールがあるんです。それをご紹介します。

まず、相続の場合は遺言があるかないかが重要ですが、今回は急死ということもあり遺言はありません。そこで、通常通りのプロセスになります。

まず、配偶者は常に相続人になります。今回の場合は「私の母」です。配偶者との間に子供がいればその子供も相続人になります。今回の場合は「私」と「私の妹」です。

民法９００条の決まりでは、母が１／２を相続し、残りの１／２を子供達で平等に分けることになります。

そのため、今回は、土地２０００万円と現金１２００万円の財産のうち、墓や葬式代の２００万円を私に返してもらった後の財産（土地２０００万円、現金１０００万円）をこのルールに従って分けます。

母は１５００万円相当、妹は７５０万円相当、私は７５０万円相当がもらえるはずです。合計で３０００万円。

しかし、現金は１０００万円しかありません。土地は２０００万円相当あると言っても母と妹はこの家に住み続けたいので売るつもりはありません。つまり分けるに分けられないことになります。

こういうケースは時々よくあるのですが、この家族では、話し合いの結果、土地を母が１０００万円分、私と妹で５００万円ずつの共有持ち分（２：１：１の比率）とし、現金も母が５００万円、私と妹で２５０万円ずつとして分けたそうです。妹が父の看病をしてくれたことについては、妹が就職するまでの専門学校の学費を私が出してあげることで妹さんも納得したそうです。

これなら円満解決ですね！

2017-06-03

ミサイルから身を守れ！自宅に核シェルターを作って避難する

朝鮮半島で様々な動きがあるようですが、もしものとき、不動産屋としてどうお客様の安全を確保するべきか、最近考えています。

ハリウッド映画でパニックルームという映画があり、強盗から身を守るために緊急避難用の部屋を舞台にした内容なのですが、アメリカでは強盗が多発している地域もあるのでパニックルームは一般的なようです。

もし、核兵器が打たれた場合、このような避難できる場所があったらいいなと思い、探してみると、なんと自宅用の核シェルターが存在するというのです。

日本のアースシフトという会社が提供している完全防水耐震地下シェルター・ソトチカというシェルター。

www.earth-shift.co.jp

静岡県の建設会社「アースシフト」の完全防水耐震地下シェルター「ソトチカ」に問い合わせが殺到してるらしい。高知あたりは津波対策に必須だな。 https://t.co/sDJPnDkPYG pic.twitter.com/x3zzDhcnPg
— まじっく (@maechan_go) 2017年5月14日

円柱状で自宅の庭に1週間くらいで備え付けられるそうです。内側の広さは５平米から38平米まで全部で５タイプあり、完全防水、防カビ・消臭性能付きだそうです。

[朝日]地下シェルター、問い合わせ急増　販売会社「戸惑い」 https://t.co/BFQzzFv3vO 地震や津波での避難を想定した地下シェルターが、本来とは違った目的で注目を集めている。静岡市葵区の建設会社アースシフトが販売する完全防水耐震地下シェルター「ソトチカ」。北朝… pic.twitter.com/N994YxYNa6
— 5newspaper (@_5newspaper) 2017年5月11日

お値段は本体価格は、5平米のもので225万円、38平米のもので2000万円。それに梯子や照明、外気循環システムなどがオプションで付けられるそうです。庭がある人はぜひご検討してみてはいかがでしょうか？

さらにさらに調べてみると、なんと群馬県安中市に核シェルター付きのアパートがあるそうです。TBSでも特集されたことがあるほど地元では有名だそうで、韓国のテレビでも取り上げられたこともある話題のアパートです。大家さんは安藤さんという方。

安中市のアパ−トならアンド−ハイツ、安中市のマンションはアブソリュ−トマンション

↑　ホームページがいい感じに仕上がっていますが、物件はアパマンショップからでも問い合わせができるようですよ。↓

www.apamanshop.com

家賃は4万円台からのようで、群馬県JR磯部駅から徒歩２３分！

有事のときにわざわざ遠くまで避難しなくてもマンションの敷地の中に避難場所があるようなものですから決して不利な条件ではありません！

www.homes.co.jp

2017-06-02

満点宅建士の宅建試験攻略法　2017年版

宅建試験攻略法

2017年の宅建試験の試験日程が公表されました。

今年は、10月15日(日)13時から15時までです。合格発表は11月29日。

www.retio.or.jp

試験の申込は7月3日から7月31日までとなりますので、お忘れなく。

さて、振り返ってみれば、昨年、私も宅建試験を受験して、見事合格しました。

不動産業界の人も、業界未経験の人も、試験が初めての受験の人も、何回目かの受験の人もいろいろな人がいるのが宅建試験の面白いところです。

私は、不動産業界未経験でしかも初受験でしたが、一発で合格しました。

試験勉強のやり方を振り返ってみたいと思います。

試験勉強の方法

まず、独学での受験は、業界未経験だったので不利だろうと思い、資格学校を受講しました。

通ったのはTACの八重洲校です。通信教育やネット配信でなく生の授業でした。

web.tac-school.co.jp

私が受講申し込みしたのは5月くらいだったのですが、すでにカリキュラムが始まっていたため、遅れての参加となり、速修コースという進度が早めのコースを選ばざるを得ませんでした。

5月～

最初は民法の意思表示という難しい項目から始まり、全く不動産が出てこなかったであまり面白くなく、前半は民法に苦手意識がありました。後半になると借地借家法がでてきましたがこれは面白かったです。抵当権設定と賃借権の前後関係によって対抗力が変わったり、占有者への対応や、借家権独特の考え方など、知らないことが多く毎週非常に勉強になりました。

7月～

宅建業法の授業が始まると非常に面白く、毎週わくわくしながら受講していました。宅建士証の交付や事務所要件など常識的な部分もあり、特に難しいこともなく、営業保証金や免許制度も淡々と授業が進み、まあ、規制やルールなんてそんなもんなんだろうなという具合でした。重要事項説明や37条書面、8種規制あたりからはこんがらがることが多く、ひっかけ問題がでたら厳しいだろうな、という感じです。特に重要事項説明の賃借と売買のときの説明事項の違いには苦しめられました。最初は何が違うのか見分けをつけられなかったです。副教材で過去問集が配布されたので、電車の中で宅建業法の部分だけ解いてみたりしました。

8月～

このころから都市計画法や建築基準法、開発許可、農地法など、土地に関する規制が勉強項目になり、まったく知らない分野だったので、毎回必死で復習をし始めました（この頃までは授業の復習はあまりしていません）。特に都市計画法と建築基準法は1回や2回では覚えられなかったので、農地法、国土利用計画法など簡単なものを先に暗記することにしました。

授業とは別に、鬼門である民法の前半部分を集中的に復習し始め、過去問集も解いてみたりしました。また、苦手な分野やよく間違う箇所は１冊のノートにまとめ始めたのもこの時期です。単に問題文を書き写しただけですが。

9月～

徐々に応用答練というテスト形式の授業が始まります。5月以降も節目節目で基礎答練という中間テストのようなものがあったのですが、復習が間に合わずあまりいい点は取れていませんでした。そのため、応用答練の前には、学習した範囲を総復習するようにしていました。全部で3回の応用答練があったので3回復習したことになります。それでもイマイチな点数でした。

そこで、苦手な範囲に絞って、テキストを何度も何度も音読して、音と文字(視覚)で頭に叩き込むように勉強方法を改善しました。

基本的には過去問を解いていれば、試験に必要な知識は得られるのですが、過去問の1問1答形式ではなく、正解がいくつあるか？とか複合問題が増加する傾向にあるため、私の感覚では過去問の1問1答だけでは5割～7割くらいの得点にしかつながらない気がしたので、予想問題を中心に勉強し、テキストの音読もしました。苦手分野は10回は通読・音読したと思います。教科書のどの辺に何が書いてあるかまで覚えました。

10月～

直前期には直前答練という本番の予想問題のテストを4回やりました。これは過去問ばかりやっていた私にとっては非常に新鮮で、資格学校の予想問題なので本番でも的中する可能性も高く、この直前答練だけでも受講できるシステムだったので、資格学校に通っていなかった人も受講したほうがいいと思います。この直前答練では、苦手分野の民法前半と都市計画法の出題は全て暗記するくらい復習しました。また、市販の予想問題集も買い、苦手分野のみ問題を解いて、ありとあらゆるパターンを覚え込みました。

ごうかく! 宅建士直前予想問題集 2016年度

作者: 宅建士試験研究会
出版社/メーカー: 早稲田経営出版
発売日: 2016/07/04
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試験の出題傾向も分析しました。特に間違っているものを選べという問題や、正解はいくつあるかという問題はちょっとしたケアレスミスが命取りになるため、典型的なひっかけ箇所（「相続があったときから3ヶ月」ではなく、「相続があったことを知ったときから3ヶ月」など）を中心に再度音読しなおしました。

本番

神保町にある日本大学で宅建試験を受験したのですが、直前までテキストを読んでいました。また、苦手部分をまとめたノートも見直していました。

試験が開始されると、民法が難しく感じられましたが、宅建業法の範囲になったときは悩まずに解けたのでこれは受かったかもしれないと思いました。都市計画法などは相変わらず難しく、時間がかかってしまいましたが、税金などの範囲は予想問題が見事に的中し、想像以上に早く解けました。税金に関しては出題に周期があるようで、今年は固定資産税や贈与税が出題されるのではないでしょうか。

いずれにせよ、一発で合格できてよかったです。その後実務講習も受講し、資格登録するという流れになります。試験に合格してからも結構時間がかかりますが、行政手続きは時間がかかるものなのでしょうがないですね。

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今年、受験される方、応援しています！

2017-06-01

【不動産七不思議　その２】その良物件、なぜ不動産屋が買わないのか？

「駅から徒歩圏内、バス停も歩いて20秒のところにあります。コンビニもス―パーも近いのに昼も夜も静かで、こんなにいい物件がこんなお手頃な価格で売りに出されるなんてめったにありませんよ？」

不動産屋さんがこのようなセリフを言うシーン、見たことありますよね？

実際に不動産投資をするために不動産屋と一緒に物件見学しにいったことがある人たちは、「なぜそんなにいい物件なのに自分で買わないんだろう」と思ったことがあるのではないでしょうか？

「そんなにいい物件なら自分で買えばいいでしょ？なんで見ず知らずの私なんかに親切に教えてくれるの？？」と疑問に思うはずです。

なぜ不動産屋の社員はその良物件を買わないのか？

不動産屋さんにそんな質問をしても、普通はまともに答えてくれません。しかし、不動産会社を興した今、わかることがあります。

それは、不動産屋といえども、単なるサラリーマンであり、リスクを嫌う人種であるということです。

小池百合子さんが自民党を離党して都民ファーストの会の代表になったとき、小泉進次郎さんがこう言っていました。

「政治家には戦うタイプと戦わないタイプがあると思うんです。私が好きなのは戦うタイプ。自民党時代はお世話になりました。」

これはまさに不動産屋にもあてはまるのですが、不動産屋には買うタイプと買わないタイプがいるんです。

会社でいうと、賃貸仲介専門か売買仲介専門か、というくらい違うタイプ分けです。

さらに言うと、仲介専門か、デベロッパーか、というくらい違います。

エイブルのように賃貸仲介を中心にやっている不動産屋もあれば、FJネクストのようにガーラマンションシリーズを建設して売買している不動産屋さんもあります。ボロボロの物件を購入してリフォームして高値で売却する不動産屋さんもいます。

買うタイプの不動産屋はなぜその良物件を買わないのか？

さまざまな不動産屋さんがいることがわかりましたが、では、次に疑問があがるのは、投資用マンションを買うタイプの不動産屋さんは、なぜ良物件を顧客に紹介するのか、という点です。

世の中には投資用不動産を買ったり売ったりしている不動産屋さんやその社員がいることはまちがいありません。スターマイカという会社はマンションを売ったり買ったりしています。同じように不動産会社の社員の中にも、売ったり買ったりしている人がいます。

これについても、実はさらにその中でタイプ分けがあるのです！

たとえば、地方物件築古１棟丸ごとの物件しか買わない人、東京都心のワンルームマンションしか買わない人、賃貸中のファミリー向けマンションしか買わない人などなど、私が知っているだけでもかなりの「流派」が存在しています。

そういう人たちからすると、自分の「流派」では買わない物件については、いくら条件が良くても、自分では買わないで、お客さんにご紹介するのです。

きっと、良物件をあなたに紹介してくれる不動産屋はその物件を買う「流派」ではなかったのでしょう。

不動産屋さんとガチンコで物件競合して勝てるのか？

「流派」の存在がわかったら、次に浮かぶ疑問は、あなたが買おうと思っている不動産を、同じタイプの不動産を買う「流派」に属している不動産屋と買うのを争ったとき、あなたは果たして勝てるのか？というものです。

つまり、客である自分が、不動産屋さんと同じ物件を競って買うことができるのか？ということです。

「そんなにいい物件なら自分で買えばいいじゃないですか？」と言った瞬間、「実は私も欲しいと思ってたんです。買っちゃっていいんですか？」というシーンに遭遇した感じですね。

これ、正直、勝てないと思います。不動産屋同士で競っても勝てない場合があります。

まず資金の問題。

手付金を払うスピードが物凄く早いです。常に現金を家にストックしているので、当日現金払いをしてきます。

次に情報の問題。

売り物件の情報が一番最初に入るのは不動産屋自身です。そこでいい物件だと判明したらそもそもお客さんに紹介しないです。自分で買っちゃいます。

情報の上流にいる不動産屋さんが現金即日手付を打ってしまうともはや鬼に金棒です。

なので、あなたのもとにいい物件が現れたら、それはその物件情報があなたの手元に来るまでに、違うタイプ・違う流派の人たちのお眼鏡の脇をすり抜けて奇跡的に届いた本当に価値ある物件である可能性が高いです。もちろん何かしらイワクつきな可能性もありますが、重要事項告知義務がありますから、それでも特に問題なさそうなら、買う価値があるかもしれません。

そして、そんな価値ある物件を買わなかったとしたら、あなた自身が「買わないタイプ」か「別の流派」の人間だったということになるのではないでしょうか？