2017-07-06

アパートを100％満室にするには？空室対策ソリューション

不動産投資は多くのサラリーマンが興味を持つ資産運用です。

本屋に行けば不動産投資本がたくさんあります。

その中には「こんな私でも1億稼いだ」とか「最速で10億の資産を形成」とか、一見本当かなと思えるような本がかなりの量が陳列されています。しかも結構売れている。

多くの場合は、新築マンションを最初買って失敗して、たくさん勉強して地方の築古物件を買ってボロボロなのをリフォームしましたとかそういうサクセスストーリーになっています。

また、本の発売と同時にセミナーを開催して、セミナー終盤に、いい物件の独自仕入れルートを知りたい人は不動産塾に入りましょう、VIP会員は入会金60万円です、というようなセミナービジネスに勧誘されます。

私も、興味半分でセミナーに行ってみましたが、参加者の半分は講師の知り合いで、サクラのようなもの。不動産塾に入らないと損するみたいな雰囲気になり、入らないことがむしろ心配されるような状況にさえなることもあります。

物件を購入すうことも大事ですが、一番大事なのは、自分が持っている物件の空室を下げることです。地道な努力以外に資産形成への道はないと思います。

家を借りる人というのは、職場に近いとか、部屋や設備がきれいとかそういう当たり前のことを気にします。そういうこともケアしないで物件を買うことばかりを考えていてはいけません。大事なのは、どうやって空室を埋めるかです。その方法さえ確立してしまえば、多少条件が悪くて売れ残っている物件でも宝の山にできます。

では、地方物件でも満室にすることができるのでしょうか？駅から徒歩２０分でも満室になるのでしょうか？

弊社の事業であるかぎり、答えは限りなくYESです。100％というと語弊がありますが、面白い組織があるのです。全国展開しているため、各地で駐在の人の賃貸需要があることを発見してしまいました。弊社が独占展開できるような事業を開始します。

具体的には、日本各地にインフラが張り巡らされていますが、その維持と安全のために数多くの規制が設けられており、その大多数が専門技術をもった作業員が安全管理ができるようにすぐ近くに常駐することが義務付けられています。

そのインフラのうち、とあるインフラの一大組織の社宅として、あなたの空いているアパートの空室を埋めるという事業です。

日本でこのような事業を手掛けている会社がなかったそうで、社宅を提供してくれることで協業関係をつくっていきます。

2017-07-05

ジャグジーがかっこいい　高級感あふれる海外のジャグジー

ジャグジーが家にあるってなんかかっこいいですよね。

私も将来、家の屋上に欲しいです。

ジャグジーって英語では　Jacuzzi って書くそうです。

2017-07-04

アパートの空室が埋まらない３つの理由

不動産会社を開業してからアパートを所有している投資家から空室を埋めるいい方法はないか相談を受けることが多くなりました。特に、同じような悩みを持っている人が多いようで、アパートの大家さんからの切実な相談がネットで掲載されていました。

「アパート経営をしていますが、最近空き部屋が埋まらず困っています。募集を依頼している不動産屋さんを替えたら改善しますか？

物件は2DKで住宅地ですが駅からは遠いので、店子さんはほとんどが車通勤の方です。
小さいお子さんが居るご家族も多いのが特徴です。
お任せしている不動産屋さんは知り合いなので管理などはよくやってくれていると思うのですが、何しろ営業力がありません。
愚直なのは良いのですが、オーナーへの提案や報告は皆無に等しく、希望者が下見に来ると言っても、セールストークのひとつもなく、ドアの外でただ待ってるだけという有様。
さすがに痺れを切らせて、別の業者にも募集してもらおうと考えています。
うちに入居してくれそうな層には、やはり大手の会社の方が良いでしょうか？人気のサイトとかに載せてもらうのも効果があると思いますが、お勧めはありますか？もちろん費用は低く抑えたいのですが。
複数の不動産屋さんに依頼することのメリット、デメリットもお教え願えればと思います。」https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1149507576

賃貸住宅の市場動向を調査していることで有名なTASという会社の調査によれば、2017年6月の最新の報告書によると、4月時点で埼玉や千葉、神奈川を中心に空室率が上昇止まらず、東京23区でも2017年2月から急激に増加しているとのことです。

特に木造、軽量鉄骨のアパートの空室率は高く、神奈川では空室率TVIという指標が39ポイントと非常に高い数値にを示しています。

http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol90_Vol62residential20170630.pdf

TASレポートでは、「賃貸市場は、2016年と同様に全ての地域で(中略)市況は相変わらず厳しいことが判ります。また、(中略)将来の市況はさらに悪化するとの見方が大勢を占めています。特に賃貸住宅は、既に全国で約370万戸の空室が存在しているにもかかわらず（平成25年住宅・土地統計調査）、相続税対策やマイナス金利の影響によって供給量が増加傾向にあります。結果として空室率が上昇傾向にある地域も増加しています。」と締めくくっています。

つまり、どこのアパートも空室に悩んでいて、人が少ない地方はなおさらということです。

そんな空室を押さえるために必要な３つのポイントをご紹介します。

①借りてくれるかどうかわからない客を落とせない不動産屋は使わない

②ろくに客を呼べないのに多大な広告費を要求してくる不動産屋は使わない

③大手だろうと中小だろうと、お客さんを確実につれてこれる不動産屋を使う

不動産屋の仕事は借りてくれる人を確実に連れてきて、高い確率で契約まで持ち込むことです。ある意味寝技のようなものですが、これができない不動産屋はダメです。

弊社では確実に地方物件でも借りてくれる全国組織の賃貸仲介のお手伝いをすることで、空室に困っているオーナーさんのための事業を展開していきます。

コメント欄にご連絡先をご記入いただいた方から優先的に満室サービスのご案内をさせて頂こうと考えていますので、気になった方は是非お気軽に、ご連絡先のメールアドレスと、物件の場所、ご希望家賃をご記入ください。コメント欄は全て非公開設定になっています！

2017-07-03

不動産価格が７０％上昇した価格急騰している地域とは？

今日、7月3日、不動産価格に指標である路線価が発表されました。

全国の路線価の変動率は前年比０．４％上昇し、２年連続プラスになりました。東京の路線価の代表である銀座・鳩居堂前の土地価格も1平米4032万円となり、バブル期の最高値を超えました。バブルが再来しているのでしょうか。

2020年のオリンピック開催を目前に、虎ノ門や再開発周辺地域でも路線価は上昇、これは2020年まで続きそうです。

しかし、地方都市では下落が続いており、東京一極集中というのもまた事実です。

そんな地方都市の中で路線価が昨年より７０％も上昇している町があります。

それは、北海道のニセコエリアです。

ニセコはスキー場で有名で、パウダースノーが特にスキーヤーに人気です。元々はオーストラリア人に人気でしたが、近年では中国や東南アジアからの旅行者が激増し、その周辺ではホテルやペンションの建設と売買が激増しているようです。

香港やシンガポールなどの法人が不動産を売買しており、外国法人の所有地も増加しているのだとか。

www3.nhk.or.jp

地方都市でも外国人に人気な観光スポットであれば東京に負けないくらい不動産価格があがるのですね。

2017-07-02

住宅ローンは繰り上げ返済したほうがいい？しないほうがいい？不動産屋の考え

以前、家は買ったほうがいいのか、賃貸のほうがいいのかということを考察したブログが結構人気だったことを受けて、今回は、さらに深堀していきたいと思います。

fudousandokuritsu.hatenablog.com

前回の結論としては、賃貸よりも購入をお勧めします。特に、地方よりも都心に住居を購入したほうがいいと結論づけました。

今回は、その買った家のローンを繰り上げ返済したほうがいいか、繰り上げ返済しないほうがいいのかを考えていきます。

前回と同じように、それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。

まずは繰り上げ返済しないことから考えます。

繰り上げ返済しないメリット

①毎月決まった金額を返せばいいので資金計画やライフプランニングが立てやすい

②毎月コツコツ貯金できるので年に一度や２年に一度の旅行など大型出費が楽しみ

繰り上げ返済しないデメリット

①３０年なり３５年なり、ローン期間はずっと返済がつづく。その間に無収入になってもローンは返し続ける必要がある

②定年を迎えた後にローンが残っている場合は年金や貯金を切り崩さないといけない

次に繰り上げ返済することを考えます。

繰り上げ返済するメリット

①ローン期間が早めに終わるので、その後の給与は全額自由。ローンを返さなくて済むようになるのでストレスや緊張がなくなる

②もしかしたらもう１軒住宅ローンで買える可能性がある

繰り上げ返済するデメリット

①毎年数百万円規模で繰り上げ返済するので手元に現金がなくなり、病気をしたときなど急に高額な資金が必要になったとき困る

②繰り上げ返済したのに大黒柱が急逝してしまったら金銭的にも損になる

要約すると、繰り上げ返済しないならずっとローンを返しながら、貯金したお金で楽しみは享受できる。ただし、仕事がなくなった場合でもローンは返さないといけない。

繰り上げ返済するならローンにずっと悩まされずに済むが、まとまった現金が手元に残りにくくなる。

一長一短のように見えますが、個人的には繰り上げ返済することをお勧めします。

毎年１００万円～を繰り上げ返済のために余分に貯金することになりますが、３０年ローンを１０年で返済できたら、銀行の抵当権をはずすことができます。つまり物件としての担保価値が急激にあがるのです。

４０００万円の物件価値が１０年後に２３００万円まで下がったとしましょう。１０年後に抵当権を外せた場合は、２３００万円程度のローンをもう一度組めるということです。その資金でもう１軒家を購入することができます。最初の４０００万円の物件を誰かに貸して、その家賃収入で次に買った物件のローンを返すこともできます。もちろんその間はどこか別のところに住まないといけませんが、転勤や駐在などで留守にすることが多いならそういうことをやる価値はあります。

もちろん、ローンを返してまたローンを組むのですからローンがずっと続いていることに変わりはありません。しかし、最初の物件を自分のものにできて、それを担保にできる自由を手に入れることで様々な選択肢を手に入れることができるのです。

賃貸か購入かという記事でも紹介しましたが、子供の世代や孫の世代も考えると、所有物件が多く家賃収入が多い資産を相続させることができます。

そういう観点に同意いただける方は繰り上げ返済してみてはいかがでしょうか？した人にしかわからない景色を見ることができるはずです。