28歳満点宅建士が不動産会社を開業する実況中継

宅建実務試験満点の宅建士がインターネット不動産会社を起業！

40.7%が不動産投資に失敗している３つの原因

株式会社GA technologiesが5月25日に発表した不動産投資経験者へのアンケートが不動産業界でとても注目されています。

 

不動産投資家へのアンケートが中心なのですが、なんと40.9%の人が不動産投資で失敗しているというのです。

 

不動産投資経験者の年収分布

年収400万円未満：30.9％　←ボリュームゾーン

400万円～500万円未満：17.5%

500万円～600万円未満：16.9%

600万円～800万円未満：13.4%

800万円～1000万円未満：10.7%

1000万円～2000万円未満：7.9%

2000万円以上：2.6%

約半数は会社員

 

不動産投資を始めた理由

副業として：27.6%

老後の不安のため：21.7%

貯蓄の代わり：19.7%

投資を始めてみたかったから：12.3%

 

そして、驚きなのはアンケートに答えた40.7%が不動産投資に失敗しているという衝撃的なデータです。

 

不動産投資を失敗した理由

空室が埋まらなかった：36.6%

修繕費や維持費が高い：31.1%

相場より高く買った：29.9%

リフォーム費用が高い：21.3%

 

参考：BLOGOS

blogos.com

 

この失敗理由を分析してみましょう。

 

まず、修繕費や維持費とリフォーム費用というのは似た仲間です。つまり、建設後の維持費用が賃料収入に比べて割高だったということです。

 

そして、相場より高く買ったというのは、投資額が得られる家賃収入に比べて高すぎたということです。

 

空室が埋まらなかったというのは、売上である家賃収入が低くなってしまったということです。

 

この３つを総合すると、①家賃収入に比べて割高な物件を買ってしまい、②想定よりも空室が多く、家賃収入が下がり、③維持費用も嵩んでしまったということになります。

 

これはある意味、どうしようもない状態です。どれか１つでもよければすぐに売却できるのに、ここまで悪いと売却するときも相当値下げするしかないと思われます。

 

 

弊社ではこの問題のうち、②の空室対策プランを事業として提供することを検討しています。

 

少し条件的に劣る物件であっても満室であれば売却時はかなり有利な条件に持ち込めるからです。

 

弊社の提携企業のうち、全国展開している企業をご紹介し、その企業の社宅として、皆様の空室物件をお借りする計画です。

 

かなり具体的なプランに練りあがってきていますので、ぜひご期待ください。

 

 

100%満室にする革命的な事業になります。

違法物件　買うべきか買わないべきか

知り合いの不動産会社からとても魅力的な物件をご紹介頂きました。

 

弊社では不動産の買い取りを考えていて、会社でやる前にまずは自分で買うことにしていて、ご紹介してもらうようお願いしていたのです。

 

その物件はとある都道府県の歓楽街の駅から徒歩２分の１軒家で、平屋にロフトがついているのですが、20平米後半で、2000万円くらいの物件なのです。

 

正直に言えば、これ、かなり条件がいいのです。この物件資料を見た時に、即買いだと思いました。自分の貯金をはたいてもすぐに収益化できることは間違いなしの物件で、誰にも紹介されないうちにさっさと買ってしまおうと思いました。

 

こんなにいい物件には2年に1回くらいしか会えません。これを逃したら二度とこの物件にはめぐり合えないと思いました。

 

何度も収益シミュレーションをして、周辺の物件の相場や収益性を調べましたが、やはりこの値段であればかなりいい条件の物件と言えます。

 

 

ご紹介いただいた不動産屋にさっそく電話すると、ああ、あの物件ねとちょっと歯切れ悪そう。高揚していた気分が、ちょっと不吉な感じさえしてきました。

 

よくよく話を聞いてみても、「あの～、実は～、まあちゃんと建てられてはいるんですけどね、建築確認とかも取ってるんですけど～、こういうのメールとかには書けないんで、電話でしか言えないんですが～」と、やっぱり歯切れが悪い。

 

いったいなんなんですか？こんなに条件のいい物件ないですよね？と聞いても、「いや、条件はいいんですけど、ちょっと、物件に接している道路が～」。

 

道路がどうしたんですか？「道路がね、まあ、幅の話しなんですがあ」

 

幅がどうしたんですか？「幅がね、ちょっとね狭くて」

 

狭いって私道ってことですか？別に普通ですよね？「まあ、私道は普通なんですけどね」

 

けどね？「けどね、実はこの幅だと、本当はダメなんですけど、今のオーナーさんが大丈夫って言っちゃって」

 

言っちゃってって誰に？「建築確認とかは取れてるんですよ。だけどちょっとやってもやらなくてもいい手続きというか、確認されないんで、言っちゃっても大丈夫なんですよ」と。

 

だから、なにが大丈夫なんですか？「いやあ、もう言っちゃいますけど、実は役所から許可をとるとき、物件の前の道路幅が実は規定より狭いんですけど、役場で許可をもらうとき、実地調査とかやらないで、その場で大丈夫って言えば通っちゃうんですよ。で、オーナーさんがだめなのに大丈夫って言っちゃって許可でちゃったんですね、それを、許可を更新するときにまた同じことやらないといけないんですよ。それがちょっとね」

 

つまり、本当はだめなのに、問題ないと行政に言って許可を取ってしまった違法物件ということだったのです。

 

しかも、一定期間が過ぎると更新する必要があるため、その物件を買った人も問題ないと言わないと違法物件として認定されてしまうので、ますますたちが悪い。

 

新しく買った人、つまり私自身が違法なことをしないといけないのです。いくら書類でチェックされたり実地調査をされなかったりしても、違法は違法。だからこそほかの人にも売れずにずっと売れないままだったというわけだったのです。

 

また、そういう物件はローンを組めないことが多いです。嘘を言ってローンを組んでも、更新の時にばれてしまったらローンは解約。もし、銀行がわかってしまったら、詐欺罪のようなものです。

 

 

つまり、次に買ってくれる人が現れないということになります。

 

宅建士でなくても、このような違法物件は買わないほうがいいですね。買うつもりで電話したのですが、そのことがわかったのでお断りしました。

 

 

細長い家のおもしろ物件　狭い間取りでも住める狭小住宅のすすめ

旗地や家と家のすきま、ちょっとした駐車場の脇などに細長い家があるのをご存知ですか？階段が多いものの風通しはよく、しかも不動産価格は安めで一等地に住めると人気の細長い狭小住宅。

 

売りに出してもよく売れる非常に流動性の高い物件ですが、世の中にどんな細長い物件があるかを調べてみました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【事業譲渡】廃業する不動産会社の事業承継

後継者問題

日本に12万社ある不動産会社のうち、廃業するのは年間4900社もあるそうです。

 

特に、後継者がいないといった理由で廃業する不動産屋は4000社にも達すると言われています。

 

特に６０～７０代の社長さんが入院や引退などで廃業する会社が多いらしく、その多くは地元に根付いた信頼されている不動産屋さんです。

 

地域にとってもその不動産屋さんに家を紹介してもらった人が多く、廃業してしまわれるのは非常に寂しいことです。

 

 

もちろん、体力が持たないとか、第2の人生を歩みたいという理由があるのでしょうが、せっかく築き上げた地盤と看板を下ろしてしまうのは寂しい気がします。

 

私のように業界未経験の者にとっては、お客さんがいるのに廃業するというのは非常にうらやましい一方で、不動産業の知識と経験そして人脈がある先輩方が引退されてしまうのはとても寂しく、なんらかの形で共存共栄できないものかと考えてしまいます。

 

地盤も看板もない若い宅建士に、そのような廃業する不動産屋さんを事業承継して頂ければ、あと30年も40年も続けていくことができます。

 

そこで、もしご自身の会社を少しでも残したいという不動産屋さんがいらっしゃるのであれば、ぜひ共に地域のみなさんの住宅サービスを支える存在としての不動産会社の事業承継の一助になりたいと考えています。

 

どのような形で事業を承継するかについてはご相談させて頂き、一番良い形式で進めていきたいと考えています。お客様を紹介頂く代わりに不動産会社様には紹介料をお支払いする方式や、完全に地盤看板鞄を承継することもできますし、弊社のグループになって頂くことでも大丈夫です。様々な事情があるかと思いますが、若い私を見守っていただき、叱咤激励して頂けるような関係になりたいと思います。

 

このブログのコメント欄かメールアドレスに次の事項を記載してご連絡ください。

①お名前（苗字）と連絡先（電話・メールアドレスなど）、会社名、営業エリア

②今お悩みになっていること（後継ぎがいない・廃業を考えているなど）

③私に期待すること（後継ぎになってほしい・事業承継したい・仕事を手伝ってほしい）

④その他ご意見

 

まずは、顔合わせからでも構いませんのでお気軽に。私は東京23区在住です。

特に、ご連絡先を記載して頂けないとご返信ができませんので、そこだけご注意ください。私のメールアドレスは、matonline44あっとgmail.com です。あっとを＠に変換してください。コメント欄もメールも非公開設定になっているので一般の方からは見られません。ご安心ください。

【隣の木が邪魔！】不動産のよくある質問とその答え　不動産トラブルその１

前回は夫が借金を残したまま亡くなった場合の対処法をご紹介しました。

 

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

今回は近隣の住民とのトラブルを中心にご紹介します。

 

事例４（事例１に近隣住民を登場させています）

　私（主人公）には父と母と妹が１人います。私は社会人として独立し、母と妹を田舎に残して独り立ちして東京で会社員をしています。父は病気のため会社を退職して療養生活をし、母はパートと主婦をし妹は学校に通いながら父の看病をしています。

　そんなある日、父が急死。その後、葬儀や墓・仏壇の手配など、目まぐるしく日々は過ぎ去り、49日を過ぎて、ようやく一息つける状態になると、今度は遺産相続の話が始まりました。

　実家は家の土地が約2000万円、建物は古いので価値は０、そして400万円の価値がある畑、また父の預金通帳には800万円が残っていました。畑は不要なので400万円で売却し、父の葬式費用200万円は私が出したのでそれは返金してもらい、結果、手元には2000万円の土地と現金1000万円、合計で3000万円。

　この遺産相続の話をしているとき、隣に住むキヨさん（女性８３歳）の話になりました。キヨさんはちょっと頑固で、自宅にこもりがちなので最近会ってないのですが、キヨさんの家に生える大きな木がうちの庭に入り込んできていて、石塀を根が壊しかけているというのです。

　庭に出て現場を見ると確かに大きな木の根がうちの庭に入り込んで石塀を下側から崩しかけているではありませんか。父はキヨさんと仲が悪く、いつも庭先でキヨさんと会うと根をどうにかしてほしいという話から結局けんかになってしまって収集がつかない状況になってしまうのです。

　しかし、いよいよ根の状況が悪化してきていて石垣が崩れかけているのです。キヨさんに直談判しに行きましたが、大切な木なので切りたくないの一点張りです。一度キヨさんの頑固が始まってしまうと、もう誰も手を付けられません。キヨさんの木なので自分たちでどうにかしていいのかもよくわかりません。石垣が崩壊してしまうと直すのにお金もかかってしまうので、どうしたものかと悩んでしまいました。こんなときどうしたらいいのでしょう？

 

 

満点宅建士の不動産動産

近隣トラブルはつきものですね。今回のケースは木の根が自宅の庭にまで入り込んでしまっているというトラブルですね。境界の石垣が壊れかけているほどの重症の場合は早急に対応する必要があります。

 

実はこれ、ばっちり民法に決まりが書いてあるんです。

 

境界線をこえる根は自分で切り取ってしまっても問題ないと決まっているのです。民法233条では、枝は木の所有者に切らせないといけないのですが、根は隣人が切ってしまっていいのです。

 

この手のトラブルが日本各地で多発したので法律として整備されたそうで、根は土地と一体化しているので、自宅の庭の土地をいじるのは自分の勝手という整理のようです。枝は空中に浮いているので、土地と違って勝手にいじることは許されず、所有者に切らせないといけないようです。

 

なので、法律論で言えば、キヨさんに断りなく根を切ってしまっても問題ありません。

 

ただし、長い付き合いの隣人なのでなにかしら手土産を持って、根を切ることを報告しに行くのがいいと思います。

 

不動産はとても難しく、近隣トラブルなどは1人で解決しにくい問題なので、抱え込み勝ちですが、不動産のことなら近所の不動産屋に相談してください。

【ローン残して夫が死んだ！】不動産のよくある質問とその答え　遺産相続編その３

前回の遺産相続の事例では夫に隠し子がいた想定でしたが、今回は夫が借金をしたまま亡くなったことを想定して考えてみます。

 

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

事例３（事例１を活用して夫にローンがあったことにしています）

　私（主人公）には父と母と妹が１人います。私は社会人として独立し、母と妹を田舎に残して独り立ちして東京で会社員をしています。父は病気のため会社を退職して療養生活をし、母はパートと主婦をし妹は学校に通いながら父の看病をしています。

　そんなある日、父が急死。その後、葬儀や墓・仏壇の手配など、目まぐるしく日々は過ぎ去り、49日を過ぎて、ようやく一息つける状態になると、今度は遺産相続の話が始まりました。

　実家は家の土地が約2000万円、建物は古いので価値は０、そして400万円の価値がある畑、また父の預金通帳には800万円が残っていました。畑は不要なので400万円で売却し、父の葬式費用200万円は私が出したのでそれは返金してもらい、結果、手元には2000万円の土地と現金1000万円、合計で3000万円。

　この3000万円相当を残された家族3人で分けようと話し合っていたそのとき、１通の郵便が届けられました。送り主は地元の銀行・サニー銀行からです。確か、この家を買ったときこのサニー銀行から住宅ローンを借りたっけなあと思いながら私が中身を見ると、「ローン返済の督促状」という文書が入っていました。母に見せると「ローン？返済？督促？？？」とパニックに。中身を見ると、先月のローンの返済が振り込まれていないので早く入金してほしいという内容でした。今までローンは父が毎月サニー銀行で直接振り込んで返済していたので、母はその辺の事情をよく分かっていません。企業年金や障害年金で入金されるお金で返済していたようですが、夫は無くなってしまったのでそのお金もあてになりません。

　明細をよく見るとローン残高は1300万円と書いてありました。手元にある現金1000万円では足りません。私が出した葬式代を返金しなくても足りない金額です。母は「こんな大金どうしたらいいの？？」と泣き崩れてしまいました。

　私も東京には住んでいますが、家を買ったことはなく賃貸です。住宅ローンのことはわかりませんし、そもそも手元に返す現金なんてありません。「こういうときってどうすればいいの？」と家族全員悩んでしまいました。

 

満点宅建士の相続相談

今回のお悩み相談は、ご主人様が亡くなった後の住宅ローンを返す必要があるのかどうか？という点です。

 

結論から言うと、住宅ローンは返済しなくていい場合が多いです。亡くなった瞬間に借金が０になることが多いです。

 

なぜかというと、住宅ローンの場合、加入するときに生命保険に加入させられることが多いのですが、この生命保険は、ご主人様が亡くなったときに、残ったローンを保険金で払いますよ、という保険なのです。なので、ご主人様が亡くなったことを保険会社に連絡すれば、保険会社が銀行にローン残高と同じ金額を保険金として支払って、借金がチャラになることが多いんです。

 

この生命保険のことを団体信用生命保険と言います。

10-1. 団体信用生命保険とは？：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

 

このサニー銀行では、ローンを組む時に団体信用生命保険への加入が必須になっていました。そのため、保険金でローン残高を全て返済できたそうです。また、ほぼすべての民間金融機関ではローン利用時に団体信用生命保険への加入が義務付けられていますし、任意加入の場合でも、加入していることのほうが多いです。

 

ちなみに、サニー銀行から督促状が来たのは、ご主人様が亡くなった後、49日が経過するまで借金の返済をし忘れていたからだったそうです。銀行にその旨連絡すると、きちんと保険会社と対応してくれて、借金は０になったそうです。めでたしめでたし。

不動産ふしぎ発見！世界で一番長い地名？？

世界で一番長い地名って何文字くらいだと思いますか？

 

 

あまり考えたことがないかもしれませんが、一般的に、東京、北京、ジャカルタ、デリー、メルボルン、ニューヨークなど、世界の地名は長くても７，８文字に収まりますよね。

 

 

実は世界には飛んでも長く長い地名があるんです。場所はニュージーランド。

 

何の変哲もない丘の名前だそうです。

 

Tetaumatawhakatangihangakoauaotamateaurehaeaturipukapihimaungahoronukupokaiwhenuaakitanarahu

（タウマタファカタンギハンガコアウアウオタマテアポカイフェヌアキタナタフ）

 

なんと92文字！ブルゾンちえみもびっくりですね。

「タマテアという、大きな膝を持ち、山々を登り、陸地を飲み込むように旅歩く男が、愛する者のために鼻笛を吹いた頂」という意味。

 

 

他にもイギリスにも長い地名があります。村の名前だそうです。

Llanfairpwllgwyngyllgogerychwyrndrobwllllantysiliogogogoch

スランヴァイルプールグウインゲルゴウゲールウクウィールンドロブウリスランダスイハオゴゴゴッ

意味は「赤い洞窟の聖ティシリオ教会のそばの激しい渦巻きの近くの白いハシバミの森の泉のほとりにある聖マリア教会」という意味らしいです。

 

 

アメリカの湖の名前も名前が長いそうです。

Chargoggagoggmanchauggagoggchaubunagungamaugg

チャーゴグガゴグマンチャウグガゴグチャウバナガンガマウグ

意味は「境界の釣り場のマンチャウグにいるイギリス人」

 

 

タイのバンコクも昔の名前（儀礼的正式名称）がとても長いって知ってましたか？

クルンテープマハナコーン・アモーンラッタナコーシン・マヒンタラーアユタヤー・マハーディロッカポップ・ノッパラットラーチャターニーブリーロム・ウドムラーチャニウェートマハーサターン・アモーンピーマンアワターンサティット・サッカタットティヤウィッサヌカムプラシット

 

いずれも民族的呼称が多く、日本語に直すととても長い修飾語を伴っていることが共通点のようです。

 

 

それでは、日本で一番長い地名はどこでしょうか？

アイヌ民族のいる北海道かなと思いきや、実は京都です。しかも同時に4か所がランクイン

 

①京都府京都市東山区三条通南裏二筋目白川筋西入二丁目南側南木之元町
②京都府京都市上京区今出川通烏丸東入上る二筋目東入下る相国寺門前町
③京都府京都市東山区三条通南裏二筋目白川筋西入二丁目北側北木之元町
④京都府京都市上京区寺町通今出川上る一丁目西入三筋目上る上塔之段町

 

 

だそうです。しかもこの地名でグーグル地図検索しても一発ででてきません！

 

京都の地名はよく見ると～通りを下るとか××を上るとか行き方が住所に書いてある気がしますが、入り組んでいるのでこう書かないと昔の人はわからなかったのでしょうね。