28歳満点宅建士が不動産会社を開業する実況中継

宅建実務試験満点の宅建士がインターネット不動産会社を起業!

宅建士の横のつながりをつくる交流会

 不動産会社を興してからというもの、わからないことや相談相手がいないということが宅建士の一番の悩みだということがわかりました。

 

大手に就職していたら相談相手がいたりわからないことがすぐわかったりしますが、そういう環境は独立したらありません。また、ベンチャー不動産会社に就職した場合も同じように悩みを相談できるような相手がいないことがおおいです。みんな素人から始めるのですから。

 

このような悩みを持っている宅建士のために宅建士向けの交流ネットワークコミュニティを作ることにしました。

 

内容としては、宅建士が一人で悩まなくてもいいようなことを企画するというもので、例えば、不動産売買の紹介ネットワークや転職活動などにも利用できるようなコミュニティに育てていきたいと考えています。また、業界情報の配信や起業関係のイベントなどにも幅を広げていきます。

 

まずは、独立希望の宅建士や人脈をつくりたい宅建士の方はこの記事の下の登録フォーム欄から、①ニックネーム、②メールアドレス、③交流会やメールリストに期待すること、企画してほしいこと、の3点を記載してご連絡ください!

 

 現在、2回ほどご紹介してきたのですがかなり反響があり、登録者が増えています。一定の人数に達しましたら案内メールは出しますので少々お待ちください。

 

 

 

 

 

 

北海道の地価が28%も上昇! 地価が上昇すると不動産屋も売上アップするカラクリ

国土交通省が今年の7月時点の都道府県地価調査の結果を公表しました。

 

www3.nhk.or.jp

 

内容を要約すると

 

商業地

東京・大阪・名古屋の三大都市圏の地価は平均で3.5%アップ

札幌・仙台・広島・福岡では平均7.9%アップ

特に京都の伏見区では29.6%アップ、大阪中央区宗右衛門町では29.1%アップ

 

住宅地

東京・大阪・名古屋の三大都市圏の地価は平均で0.4%アップ

札幌・仙台・広島・福岡では平均2.8%アップ

特に北海道俱知安町樺山では28.6%アップ、福岡県城南区鳥飼で13.2%アップ

 

局地的な地価上昇は外国人観光客向けのホテル事業地需要や別荘地需要、地下鉄などの利便性が高い地域での住宅需要などがけん引しているようです。

 

仲介手数料は3%+6万円なので、地価が上昇した分だけ仲介手数料も上がる仕組みになっています。

 

地価が上昇する局面では不動産屋自らが土地を仕入れて、値上がり益を期待できるため手数料よりも多い金額を得ることができます。

 

しかし地価が下落した際には含み益が発生するので手数料で手堅く稼いでおいたほうが経営的にはプラスになります。

 

 

一長一短がありますが、オリンピック後も見据えた不動産会社経営をしていきたいものです。

「賃貸より持ち家」は本当だった!賃貸派の意外な盲点とは?

永遠のテーマである「賃貸」か「持ち家」かという論争。

 

前回も私としては「持ち家」派を支持することを表明しました。

 

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

しかし、いたるところで賃貸派の意見が幅を利かせています。

 

gendai.ismedia.jp

 

例えばこの記事では、賃貸と持ち家を次のように比較しています。

 

①7000万円のマンションを購入した持ち家派(ローン期間:25年)

⇒毎月のローン返済額は28万6247円=年間343万円

⇒さらに管理修繕費で毎月3万円=年間36万円

⇒さらに固定資産税が年間20万円

⇒上記合計で約年間400万円の負担が発生

⇒25年間合計で約8587万円

 

②25年間賃貸の賃貸派(築8年で、先ほどのマンションと同じ条件)

⇒毎月約20万円の賃料として、25年間で6000万円

⇒2年に1回の更新料が発生するとして25年間で250万円

⇒上記合計で6250万円

 

 

①と②を比べて、②のほうが払う金額が少ないから賃貸がいいというのが、世の中の賃貸派の論拠です。

 

さらに賃貸派としては、ローン期間が終わって、家が自分の所有物になったとしても経年劣化のための積立金や大規模工事の追加費用が発生するから、持ち家なんて損ばかり、賃貸派のほうがいいと言っています。

 

では、果たして本当にそうなのでしょうか?

 

仮に、働き盛りの35歳の2人(Aさん、Bさん)が25年経った①Aさんと②Bさんの姿を想像してみましょう。

 

2人は60歳になっています。子供はどちらも成人して独り立ちし、家では妻と2人きりです。AさんとBさんの2人は今年、会社を定年退職しました。年金が出る65歳までは無収入ですが、貯金もあるのでそれを切り崩して生きています。

 

この時点で2人の出費は以下の通りです。

Aさん、Bさん:60歳

①持ち家派:ローンは返済し終わったので、毎月管理修繕費が3万円、固定資産税も含めると、年間の出費は56万円

 

②賃貸派:まだ賃貸に住んでいるので毎月20万円、年間240万円支払っています。

 

 

もう会社を定年になっているので正直毎月20万円も出費があるのは痛いと思います。貯金はどんどん減ってきています。

 

 

さらに5年後の65歳になりました。2人とも年金がもらえるようになりました。毎月約25万円ほどもらえます。年間300万円です。

 

Aさん、Bさん:65歳

①持ち家派:出費は相変わらず年間56万円です。しかし今年は大規模改修があるそうです。Aさんのマンションは修繕積立の管理がきちんとなされており、10年に1回の小規模改修を何度も繰り返してきたので手入れはきちんとされています。そのため今回の大規模改修では1軒500万円を追加で払えばいいだけだそうです。年金がもらえるようになったとは言え500万円はちょっときついです。

 

 

②賃貸派:今まで家賃関連で年間240万円も払っていました。この5年間で1200万円も使ったことになります。貯金が底をつきそうだったので年金の300万円は非常に助かります。家賃のためにもう貯金を切り崩さなくてもよさそうです。

 

 

さらに10年後の75歳になりました。

 

Aさん、Bさん:75歳

①持ち家派:出費は相変わらず年間56万円です。今年は10年に1度の中規模改修の年です。しかし、築40年にもなってきたので至る所でひび割れやエレベーターの故障が発生しています。このマンションを買った2017年のテクノロジーはなんとか2057年の今でも使えていますが、経年劣化には逆らえません。だんだん空き家も増えているようです。しかし、2017年の頃も地方で空き家問題が多発していたので、できるだけ都心に近いマンションを買って正解でした。まだこのマンションは入居率が高いおかげで、今回の中規模改修の修繕積立費の追加支払いはありませんでした。

 

②賃貸派:家賃関連で年間240万円を今まで40年間払ってきました。住んでいたアパートも今年で築48年になり、大家が亡くなって息子さんが相続したそうです。その息子大家さんが先月我が家を訪れて、アパートを今年の年末に取り壊すから退去してほしいと言ってきました。10ヶ月先のことなので、準備期間はそれなりにありますが、不動産仲介会社を訪問したところ、75歳の老夫婦に貸せる家は無いと断わられてしまいました。10件くらい探して、ようやくBさんの息子が連帯保証人になってくれるなら貸してもいいという物件を見つけました。ただ、病気などが心配で、次に住むアパートが終の棲家になると思っていたので、息子夫婦には迷惑をかけられません。もしそのアパートで自分が死んだら、事故物件になってしまいます。不動産の価値が落ちてしまうので、住むのを断られたり、今までにない条件が課せられたりするのは理解できます。さて、どうしたものか。75歳になってまで住む家に悩まされるとは・・・

 

さらに10年後の85歳になりました。

 

Aさん、Bさん:85歳

①持ち家派:実は今年、Aさんは亡くなりました。突然のことでしたが、天寿を全うされたのです。さて、残されたのはAさんが購入した7000万円のマンションです。築年数は50年。正直、建物の価値はありません。土地だけの価値として2000万円程度あるそうです。Aさんの息子さんが相続しました。Aさんは年間56万円の管理修繕費用や税金を払っていたものの、年金収入があったので、息子に現金の遺産も残してあげることができました。

 

②賃貸派:実は今年、Bさんも亡くなりました。Bさんは息子夫婦に連帯保証人になってもらえてなんとか住める物件を見つけていたのですが、その後も契約更新を断られ、同じような住み替えを余儀なくされていたのでした。老夫婦への賃貸住宅市場の風当たりはとても強かったのです。

さて、Bさんは自宅で亡くなりました。そうです、Bさんが住んでいたアパートは事故物件になっていたのです。Bさんの息子は仕事中に大家から電話を受けて、その日の夜から急きょ葬式や通夜などを済ませたうえで、事故物件の処分対応もしなければいけませんでした。大家と交渉して清掃代の8割を負担することに。金額でいうと400万円程度です。

Bさんは、年間家賃が240万円、年金が300万円だったので、現金の遺産はほとんど残っていませんでした。清掃代を加えると、息子が出費をした形になります。

 

 

このように、賃貸派と持ち家派の人生を考えると、どちらがいいでしょうか?もちろん、賃貸派が途中で安いアパートに引っ越すこともあり得るでしょう。それでも夫婦で暮らすなら家賃は8万円くらいは最低でもするのではないでしょうか。Aさんの年間出費の2倍の出費が死ぬまでかかるのです。そのうえで、息子夫婦に事故物件の後処分の迷惑までかけてしまいます。

 

 

このように、死ぬまでのライフプランを具体的に思い描くことでどちらが有利かがはっきりわかると思います。宅建士としては持ち家派をお勧めします。

 

地上げ屋 VS 地権者 地上げ攻防戦のリアル

前回ご紹介した地上げ屋達の攻防戦は大好評でした。今回はさらに実務を見ていきます。

 

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

ある地方で工場用地を取得したい大企業がいたとします。その用地を確保するために、関西なら大阪、東北なら仙台、九州なら博多の中堅不動産会社がエージェントのように動くことがあります。そういう中堅不動産会社は子会社や関係会社をいくつか持っていて、その取引先や出資先の土建屋などに実質的な地上げを委託します。

 

 

土建屋には、土地を売らせるプロの「見切り屋」、土地を放り出させるプロの「立ち退き屋」、相続関係を壊して土地を売らせるプロの「崩し屋」など様々な役割を担うプロ達を雇っています。彼らがどのように地上げをするかご紹介します。

 

まず、土建屋というのがどういうポジションを地元で確立しているかを知っておく必要があります。そういう会社は地元の高校を中退・卒業した屈強な若者を雇っていて、少しグレたような後輩たちを常にリクルートしています。中古自動車販売会社や消防団員、ガソリンスタンドなど様々な職種で働いている人たちと横のつながりがあり、地元の情報を一瞬でかき集めることができるネットワークを構築できるからです。他に就職先もなく、たまには万引きなどの前科がある若者も好んで雇います。子会社などでは山奥のヤードで中古車の解体を通常はやっていたりします。

 

もう少しわかりやすく言うと、小説などで良家の一人娘に父親あいつだけには近づくなと警告しているのにもかかわらず、ふらふらっと恋心を抱いてしまうような地元のワルがいっぱいいるイメージです。

 

さて、そういう土建屋は地元では怖いもの知らずですが、中核都市の中堅不動産会社にだけは頭が上がりません。いつも仕事をもらっているからです。自分たちで仕事を作り出せるような環境はその地元にはないので仕事をもらうしかないのです。その中堅不動産会社が地上げをやれと言ってきました。断ることはできません。断ったり失敗したりしたら仕事が今後もらえないかもしれません。

 

 

悩む土建屋の社長は社員の中から前科がある若者と情報通の若者を社長室に呼び出します。情報通の若者には地上げ対象地の地主の情報をかき集めろと命令します。そのうえで、前科がある若者には地上げを任せることを告げ、高校時代の不良グループを集めさせて、チームを作らせます。

 

 

情報通の若者が集めてきた地主情報をもとに、社長自らが地上げの交渉に赴きます。副社長クラスにやらせることもありますが、平社員にはやらせません。下手だからです。そして、地上げに応じた地主をリストからはずしていくと、だいたい2割くらいの地主は地上げに応じない傾向があります。

 

 

その場合、グレたグループを活用して、地主が住んでいる家の傍で毎晩毎晩大騒ぎをさせるのです。嫌がらせをすることで地上げに応じさせるという「立ち退き屋」の役割を負わせるのです。毎晩眠れず疲労困憊した地主はとうとう地上げに応じるのです。

 

 

しかし1割の地主はそれでも応じません。そういった場合は、その地主の自宅前で工事を行い、土砂や砂利をわざとその自宅の中に流し込むのです。塀が壊れたり、門から出られなくなってもお構いなしです。「工事の手がすべっちゃって」と言って悪びれる様子はありません。そのうち、ゴミがたまり始めたり、自転車の不法投棄や動物の死体なども投げ込まれ始めたりします。不動産価値がどんどん下がっていくことを目の当たりにした地主はその土地を見限って出て行ってしまいます。これを「見切り屋」と言います。土建屋はわずかばかりの金でその土地を買い上げます。

 

 

ほとんどの場合はこの手法で地上げが成功するのですが、ごく稀にそれでも立ち退かない信念の強い地主がいます。こういった場合にはグレた青年集団と土建屋の社長が徒党を組んでその地主を誘拐して監禁します。権利書に無理やりハンコを押させたり、息子夫婦に親を説得させたりします。せまい田舎で誘拐事件が発生するなんて思ってもみないこと・噂がもともと悪い土建屋に関わるとろくなことがないと思わせることなど様々な方法を駆使して、ハンコを押させます。狭い田舎なので裁判のような荒い方法に訴え出ることも憚られるという点を巧妙に攻めるのです。

 

もちろんこのような犯罪行為は言語道断ですが、中堅不動産会社はこのようなことが起きているとは知らない善意の第三者であり、土建屋もお金をきちんと払って土地を取得しているので、外見では通常の売買が行われたと見られます。

 

 

このようにして、地主⇒土建屋⇒中堅不動産会社⇒大企業と土地は転々と移転し、工場用地として利用され、地域経済を潤すのです。

 

 

もちろん、土建屋は逮捕されることもあります。不法な地上げは許されません。しかしまだまだ横行しているのも事実なのです。

 

http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/kengyo/collaboration/cgi-bin/companydetail.cgi?DocumentNo=20141107123001

 

不動産小説シリーズ② 『価格破壊』城山三郎

不動産業界の題材にした小説の紹介シリーズ、第2弾は『価格破壊』という城山三郎さんの小説です。

 

価格破壊 (角川文庫)

価格破壊 (角川文庫)

 

 

この本はドラッグストアを起業する脱サラした矢口が主人公です。ドラッグストアは不動産とは関係ないかもしれませんが、出店戦略やお店を賃貸するのか買うのか等のテーマから仕入れや販売方法、人事まで幅広く主人公が悩み答えを出していく葛藤が会社経営者として非常に参考になるためご紹介します。

 

 

内容

第2次世界大戦が終わり、復員した人間が商売で一旗揚げる過程を描いた小説。

 

主人公の矢口はフィリピン戦線を生き抜き、財閥系の鉱山会社に就職していたが、一念発起してドラッグストアを開店する。

 

ドラッグストア業界では、販売価格がメーカーに決められ、小売店はその価格で売りさえすれば確実に利益が得られるという構造だった。矢口はその構造にクサビを打つことを目論見、あの手この手で安い商品の仕入れルートを作っていく。メーカーも負けじとその仕入れルートに圧力をかけて矢口の店に売らないように仕向けていくが、徐々に業界に価格破壊の波が押し寄せ、メーカーの嫌がらせも及ばなくなっていく。

 

しかし、災難はそれだけにとどまらず、政治家からの圧力や信用していた右腕の裏切りなど次から次へと問題が発生する。矢口は戦争から生き帰った持ち前の不屈の闘志で諸問題を次々に切り抜けていく。

 

 

「一度は死んだ体である。思い切って爆発した人生を送ってみたい。(中略)ありきたりのクスリ屋ではなく、商人として徹しようと思った。」

 

「誰にも特殊な才能があるわけではない。どこまで努力できるかで、才能が決まる。眠っている要塞砲より、撃ちまくる迫撃砲が、矢口には必要であった」

 

「その困難さは矢口にもわかっていてた。だが、餓死寸前の兵士に命令するのではない。敵地ではないし、地図もある。電話も使える。車もある。人も使える。」

 

「人間の実力にはたいした差はないと考える。そして誰にも同じようにツキは回ってくるのだが、そのツキが回ってくるのをどこまで辛抱強く待ち続けることができるかで勝負は決まる」

 

 

と、戦争での体験を引き合いに、商売でも力強く、ときにしぶとく生き抜く様を軽快なタッチで綴られています。戦後のベビーブーマーより少し上の世代、まさしく戦争に行っていた人が興した会社の力強さはこういうところに起因するのではないかと思いました。

宅建試験まで1カ月 満点を取る宅建勉強法

10月15日開催の宅建試験までいよいよ1カ月をきりました。勉強が順調な人もそうでない人もまだまだ時間はあります。というか時間はつくるものです。

 

私も直前期は過去問の1問1答は時間があればひたすらやっていました。それと並行して様々な出版社が出している予想問題集を立ち読みで解いたりしていました。

 

昨年を振り返っても、民法には苦手意識があり、宅建業法は8割くらいはいけそう、都市計画法農地法などは7割くらい、その他の税金や土地・建物は5割くらいな出来でしたが、この時期に諦めずに踏ん張った甲斐があり、一発で合格できました。直前期だからといって諦めないでください。試験の1秒前まで知識を詰め込めます。

 

そうは言っても仕事が忙しくて勉強する暇が無い方向けに時間の作り方をいくつかご提案します。どれか1つでもいいので試してみてください。

 

直前期の時間の作り方

①朝はいつもより15分早く起床して昨日の復習

 ⇒音読が効果的です。

 

②昼はお客さんとのアポが入ったことにして30分早めに抜け出して午後も30分遅めに帰社することにして2時間の勉強時間を確保

 ⇒会社にバレたら怒られるかもしれませんが、宅建試験のためであれば会社の業務関連ということで切り抜けられると確信して断行しました。15時から1時間抜けて喫茶店で勉強したこともあります。それが嫌な人は有給休暇を取るのもありです。

 

③夜は飲み会などは断り、自宅近くの喫茶店やファミレス勉強

 ⇒家に直で帰宅すると着替えや風呂や家族サービスなどでなかなかすぐに勉強に向かえない自分のクセを把握して予防のために喫茶店で勉強してました。この時間は意外と空いています。

 

④お風呂に入る間に1つだけ覚えるつもりでひたすら記憶の定着

 ⇒漫然とお風呂に入るのはもったいないです。リラックスできる瞬間は記憶力が高まるようです。何か1つでもお風呂に入る前に頭にいれて、体を洗っている間はそればかり何度も頭で念じて暗記してしまいましょう。

 

⑤深夜は苦手分野の音読と苦手箇所をノートにまとめる

 ⇒1日の学習を振り返って強化しておきたいところを音読します。ノートにまとめておくのもいいと思います。宅建士に課せられる規制と宅建業者に課せられる規制を比較した図を書いたりすると尚効果的です。このノートは試験の直前に見直して知識を定着させるために最後の最後まで使いました。

 

 

予想問題の使い方

個人的な考えですが、試験は普通に解いていれば制限時間内に解き終わります。塾などの直前答練などを受講して時間の使い方をある程度把握したら、予想問題集のうち、苦手なものを中心に分野ごとに予想問題集を横断して知識を貪欲に吸収していくことをお勧めします。最新の予想問題集は以下のものがあるようです。

 

2017本試験をあてる TAC直前予想 宅建士

2017本試験をあてる TAC直前予想 宅建士

 

 

例えば、税金が苦手なら、TACの予想問題集の税金の分野をやり、LECの予想問題集の税金の分野をやり、日建学院の予想問題集の税金の分野をやるというイメージです。それぞれ2回分くらいの予想問題集が掲載されているので、合計で6回分の税金の問題を解くことができます。6回分やればどれか1つは試験でも的中する可能性は高いです。

 

このやり方で私は土地・建物の部分をやり、見事に的中しました。立ち読みでも十分に解けますので大きな本屋に行ってやってみてください。

 

それでは、みなさん頑張ってください!

とある不動産屋の1日

不動産会社を開業・起業するためには、ライバルであるほかの不動産会社のことをよく調べなくてはいけません。そうは言っても不動産屋さんが一日なにをしているのかはネットにはあまり書かれていません。不動産屋はネットが苦手なのでブログを毎日書いたりはしないからです。

 

 

そこで近所にある知り合いの不動産屋が何をしているのか調査インタビューしてみました。主人公は社長の中島さん(68歳)。

 

 

東京都23区にある某不動産屋(町の不動産屋・黄色いヒサシが目印)の1日

 

朝、9時に出社。前日からのFAXに目を通す。物件の紹介だったり、事務用品の営業だったり様々。お茶を入れながら社員の出社を待つ。

 

9時半、社員が出社する。不動産屋というのは3~5名程度の社員しかいないのが多く、みんな高齢化してきている。階段がつらいだとか、朝は血圧を測ったら今日は低かったとか健康ネタが大半。

 

そうこうしているうちに10時になり、シャッターを開ける。目の前の通りを歩いている買い物客や配送業者はだいたい顔なじみ。

 

 

11時くらいに店頭のマイ速を見ている若いカップルがいる。新聞を読みながら横目でチラ見する。すぐいなくなる。「最近は北朝鮮情勢が動いているらしい。グアムにミサイルが落ちるのか。そいうえば若いころはグアムによく行ったなあ。最近はもっぱらバンコクばかりだ。そういえばバンコクラムちゃん(ホステス)は元気にしてるかなあ。ちょっとメールしてみよう。ネネちゃんもいたな、ネネにもメールしよう」とお茶を一杯飲む。

 

 

11時半くらいにラムちゃんから返信があります。たどたどしい日本語ですが、どうやらお母さまが病気になったようで入院費が必要らしい。お金がかかるというラムの話は無視して、ネネちゃんからのメールに返信します。

 

 

12時になると社員が弁当を食べ始めます。社長の丸高さんは「ちょっと会合に行ってくる」と会社を後にします。会合というのは不動産業界の情報交換をする場ではなく、地元の中小企業の社長が1週間に1回集まって、おいしいランチを食べる会のことです。バンコクのキャバクラの情報交換がメインです。お昼は鰻と日本酒。

 

13時半ころになると最近のバンコク情勢が手に取るようにわかってきました。精肉店の厳さんが先月タイに行ったそうで、新規開店した店に若い子が流れてきているらしい。隣に座っていた旅行代理店の美紀ちゃん(70歳)にすかさずタイ行きのチケットを依頼します。厳さんには情報料として今晩の夕飯にとオージービーフを200グラム家に届けるようにと注文します。

 

 

ほろ酔い気分で14時頃に会社に戻ると、2組が内覧を終えて事務所で契約をしていました。社員の小林が重要事項説明をしています。「いらっしゃいませ」と通りすがりに挨拶をして、事務用品会社からの営業でもらったカレンダーをその客にプレゼント。仲介手数料として7万円×2を受領。

 

 

するとすぐに電話が鳴ります。電話の主は裏のアパートの大家の中川さん。部屋が一軒空いたから募集してよ、という内容でした。広告料として1ヶ月分の5万円を入金する口座を伝え、電話を切ると、契約が終わったばかりの小林にマイ速を作っておけと命じます。

 

15時頃に事務用品の営業マンが来ます。事務用品を買うつもりは全くないのですが、いい暇つぶしになるので、話を聞くふりをしてタイに行く自慢話などたっぷりして、自己満足に浸ります。

 

 

16時になったので営業マンを追い返し、店じまいをします。シャッターを閉めて、その日の営業は終わり。社員は残った事務仕事を片づけて16時半には完全退社になります。

 

 

17時に丸高さんは自宅に帰り、一風呂あびて、18時にオージービーフを夕飯として平らげ、19時半ころに近所のキャバクラに繰り出し、散々遊んだあげく、22時頃に帰宅。今日は飲みすぎた、と68歳とは思えない元気ぶり。

 

 

 

私からすると非常に楽しそうな一日を送っているのですが、きちんと売上もあり、地域とのつながりも大切にしている部分は参考になります。

 

日本にはこのような町の不動産屋さんが山ほどあります。不動産会社だけで12.3万社あります。5万店あると言われているコンビニよりも多い計算になります。しかし、高齢化が進むと一気にこの店舗数が減少するともいわれています。社長が高齢で後継ぎも少ないからです。きちんと売上もある不動産会社がなくなってしまうことは、地域にとっても問題です。

 

社長には会長になって頂いてトップ営業はお任せしつつ実務は若い宅建士に任せて会社を存続させていくというのもいいのではないかと提案し、今後も先輩社長としていろいろ教えを乞うことにしました。

 

 

fudousandokuritsu.hatenablog.com