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28歳満点宅建士が不動産会社を開業する実況中継

宅建実務試験満点の宅建士が一味違った不動産会社を起業!

アパートの空室が埋まる!満室大家さんへの道

弊社の新しい企画としてアパートの空室を全てなくし、100%満室にする画期的な取り組みを検討しています。

 

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

アパ―ト経営をしていく上で空室がでてしまうのは何としても避けたいところ。

 

しかし、地方都市だったり物件が古かったりした場合は「物件の実力値」がもろにでてしまうのでアパ―トを満室にするのはちょっと難しくなってしまうという大家さんも多いようです。

 

他の人たちはどのようにしてアパートを満室にしているのでしょうか?

 

例えばこのサイトでは、簡単にまとめると

①物件の価値をうまくアピールする(収納多い・学校が近い

風通しがいいので冷蔵がいらないなど)

②不動産会社からVIP待遇される(規模が大きくて管理料や仲介手数料をたくさん払っている・判断が早い・忙しい時に邪魔しない・ほかの大家を紹介してくれるなど)

③清潔感を維持する(ゴミを処分する・虫の死骸を片づける・フローリングのワックス・明るい電灯など)

www.nomu.com

 

また、このサイトでは

①室内を綺麗にしておく

②広告費を2ヶ月多めに設定する

③ガスコンロや照明など安価な標準設備は導入しておく

 

fudousan-onepercent.com

 

ということをしているようです。

 

物件を綺麗にしてそれなりの設備を備え付ける一方で、客付けの不動産会社に気を使って広告費を払ったり、他の大家さんを紹介したりとご機嫌取りのようなこともしないといけないということがわかります。

 

私としては大家さんが1番で、不動産会社は大家さんに借りるお客様をご紹介させて頂く関係になりたいと考えていますが、やはり物件の魅力が低めな場合、お客様からの反響もそれに比例してしまうので、弊社の新規事業としての狙いどころを少し絞っていかないといけないかなと思っています。

 

 

 

 

 

 

北川景子主演ドラマ【帰ってきた家売るオンナ】5月26日放送に備えて過去のあらすじをおさらいしておく!

日本テレビの金曜ロードSHOWでなんと家売るオンナのスペシャルドラマが放送されることが決定しました!その名も「帰ってきた家売るオンナ」

放送日は、5月26日(金)夜9時から。

 

それに備えて、過去の「家売るオンナ」の番組内容をおさらいしておきましょう。

 

それぞれの回を詳しく分析していますのでぜひ昨年の番組放送を思い出してくださいね!

 

第1話

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

 

第2話

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

 

第3話

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

第4話

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

第5話

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

 

第6話

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

第7話

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

 

第8話

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

第9話

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

第10話

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

アパートの空室埋めます!社宅斡旋サービス検討中!

サラリーマンがアパート投資をやっているとテレビや新聞でよく見ますが、私の周りでもサラリーマン大家さんがたくさんいらっしゃいます。

 

栃木や千葉に複数棟お持ちで、会社の給与よりも多い金額を稼いでいらっしゃるそうで、ほぼ会社経営者じゃないか!と思ってしまいます。

 

そんな方の中にも満室にならずに空室で困っていらっしゃる方々がいらっしゃるということでお悩みの代表例を調べてみました。

 

どの方も、地元の不動産屋さんに広告料などお金を払って賃貸仲介を依頼しているそうですが、なかなか動いてくれなかったり、気の利いたことをしてくれなかったりと皆不満げでした。

 

そこで、そうした空室を埋める賃貸仲介サービスとして、懇意にしている企業さんや関係会社の社宅にして頂くという賃貸仲介サービスを現在企画中です。

 

どんな地域の物件でも社宅として利用してもいいという形態にするべく検討中です。

 

どんな物件でも100%空室を埋められる画期的な方法です。

 

検討の最終段階に入っていますので、もうしばらくしたらご案内できると思います!

 

 

コメント欄にご連絡先をご記入いただいた方から優先的に満室サービスのご案内をさせて頂こうと考えていますので、気になった方は是非お気軽に、ご連絡先のメールアドレスと、物件の場所、ご希望家賃をご記入ください。コメント欄は全て非公開設定になっています!

 

 

 

 

 

【募集】廃業する不動産会社さん、事業承継しましょう!

街角どこでも見かける不動産屋さん。

 

いつもお客さんで賑わっているところもあれば、閑散としているのに社歴が長いという意外な不動産会社までいろいろありますが、廃業する不動産会社さんが年々増加しているそうです。

 

住宅新報の報道:

東京商工リサーチの調査によると、2013年の休廃業・解散件数は過去10年で最多の2万8943件となった。倒産件数が1万855件で1991年以来22年ぶりに1万1000件を割り込んだ一方、休廃業・解散は前年比4%の増加。東京商工リサーチは、「中小企業金融円滑化法で倒産は抑制されているが、業績ジリ貧や後継者難などで事業継続を断念する企業が増えている」と分析している。不動産業の休廃業・解散は前年比18.6%増の2264件。倒産件数(315件)の約7倍に上った。

http://www.jutaku-s.com/news/id/0000019610

 

2013年ころから増加しているそうで、2016年には年間4900社にまで拡大しています。

 

実際に廃業する際にはどのような手続きが必要になるのかというと

 

廃業の手続き:

解散・清算人就任登記
  ↓
②廃業届<解散公告>

宅建業の免許をだしている監督官庁都道府県)に宅建業を廃止したことを所定の書式で届出て、免許を返上します。
  ↓
③供託金・分担金の取り戻し

営業保証金や弁済業務保証金分担金を取り戻す必要があります。これをしないと、清算結了ができない決まりです。
  ↓<債権の回収、債務の支払>
④清算結了

http://takken-lawyer.jp/manages/243

 

という手続きを踏むそうです。結構時間と手間がかかりそうですね。

 

こういった廃業をする不動産会社さんて、地元に愛されて、長い間地元で営業してきているのだと解釈できます。

 

そういった不動産屋さんがなくなってしまうのは本当に寂しいです。

 

私としてもそういう愛される不動産会社さんの諸先輩に学びたいことはたくさんありますし、開業したばかりで教えて頂きたいことはたくさんあります。

 

そこで、廃業をご検討中の不動産会社さんの事業承継をすることにしました。

 

どのような形で事業を承継するかについてはご相談させて頂き、一番良い形式で進めていきたいと考えています。お客様を紹介頂く代わりに不動産会社様には紹介料をお支払いする方式や、完全に地盤看板鞄を承継することもできますし、弊社のグループになって頂くことでも大丈夫です。様々な事情があるかと思いますが、若い私を見守っていただき、叱咤激励して頂けるような関係になりたいと思います。

 

このブログのコメント欄かメールアドレスに次の事項を記載してご連絡ください。

①お名前(苗字)と連絡先(電話・メールアドレスなど)、会社名、営業エリア

②今お悩みになっていること(後継ぎがいない・廃業を考えているなど)

③私に期待すること(後継ぎになってほしい・事業承継したい・仕事を手伝ってほしい)

④その他ご意見

 

まずは、顔合わせからでも構いませんのでお気軽に。私は東京23区在住です。

特に、ご連絡先を記載して頂けないとご返信ができませんので、そこだけご注意ください。私のメールアドレスは、matonline44あっとgmail.com です。あっとを@に変換してください。コメント欄もメールも非公開設定になっているので一般の方からは見られません。ご安心ください。

北川景子主演ドラマ「家売るオンナ 第10話」 三軒家万智の遺言

「家を売るオンナ」もいよいよ最終回

 

 

今回は賃貸と売買の両方の仲介業務について三軒家万智の腕がいかんなく発揮されます。というか賃貸は結構手を抜いていましたが、参考になるので見ていきましょう。

 

売り物件の相談

①いつもテーコー不動産社員が行っているバーの若いママが泣いて駆け込んでくる。よく聞くと、バーが入っているビルのオーナーがビルを壊して土地を売りたいからテナントの店に立ち退きを求めており、バーも追い出されるとのこと。バーのママにとっては母親と一緒に生活してきた店なので移転は嫌と言う。

②ビルのオーナーに話を聞きに行くと、オーナーは更地でもビルでも売れればいいということを聞いてきて、テナントを埋めてビルの価値を高めてテナント毎売ることができればバーを守れると気づき、テーコー不動産社員総出でテナントを埋めることに。

③ビルは、2階は居住スペース、1階はワンフロア物件、地下1階は3店舗が入居可な構造。

④テーコー不動産社員は、最近人気でもう一店舗増やそうと思っているタイ式マッサージ屋や、行列のできる占い師、おでん屋、喫茶店、駅前のメイドカフェなどにテナントの営業に行く。タイ式マッサージと占い師がテナントを契約するとなった直後に、テーコー不動産常務から電話があり、本社が該当地区の再開発を計画しているため、そのビルから手を引けと業務支持があり、新宿営業所は窮地に陥る。 

 

⇒テナントの賃貸は三軒家万智は全く関与せず。テナント探しは結構アナログな感じでしたが、人気店の2号店や屋台の店舗化という点が共通していました。こういう風に探せばいいんですね!

 

 

買い手の発掘

①娘が事故で足を怪我したので住みやすい家に引っ越したいと相談してきた母。旦那はシンガポールにいて何年も会っていないらしく、二人暮らしとのこと。15歳の娘は歩けないのでバリアフリーを希望。

②三軒家万智は、娘の希望を聞いてみたいと面談要求するも、寝たきりで車いす生活の娘は「新しいおうちはいらない。ずっと病院にいるから」と拒否。バレーの習い事をしていたが怪我でバレーができずふさぎ込んでいたのだ。医師らの話ではとっくに治っているはずで、立てるはずとのこと。聞くと、1年で2000万円の病室に入院しており、旦那はお金をいくらでも送ってくれるらしい。なぜなら、旦那にはシンガポールに愛人と子供がいてその罪滅ぼしで送金してくれるのだそうだ。娘によると自分をだしにして母は父からお金をせしめているとのこと。

③実は母も凄腕のバレーダンサーで、結婚・出産を機に世界に羽ばたくことを諦め、母として生き、バレー教室を開いて後進の育成に力を注いでいた。娘も母と同じようにバレーに取り組んでいたが、怪我であきらめてしまったため、娘に気を使っており、バレー教室も閉鎖して、大好きなバレーを母は封印していたが、実は隠れて毎晩、毎晩 母はバレーを踊っている。踊らないと自分でいられないくらいバレーは母にとって大きな存在だったのだ。

 

⇒客の深層心理をあぶりだすために三軒家万智は客をストーキングしたり、盗撮したり、ゴキブリでおどしたりしていました。なかなか凡人は思いつかない方法です。

 

 

 売り物件と買い手の出会い

 ①そんな母娘の新しい家を探しに、例のビルの内覧に行くことに。「バリアフリーでもないし、古いし」と母はご機嫌斜め。しかし、1階のワンフロアを見に行くとそこはバレー教室のように大きな鏡と綺麗なフローリングが完備されている空間だった。

②三軒家万智は「この2階で暮らし、1階で踊るのです」と母娘に物件を勧める。シンガポールにいる旦那にも話はついており、旦那は買ってもいいと。三軒家万智は、「人は愛する者のためにお金を出すことを惜しみません。愛は言葉、愛は思いやりなど人はあれこれ言いますが、愛はお金です。この世のたいていのことはお金で解決します。旦那からしぼりとるならこのビルを買ってもらいましょう」と最後の殺し文句で、即決。

 

⇒見事に売りましたね!愛はお金です、ずばり。搾り取れるところから搾り取りましょう!

 

 

 

 

三軒家万智の最後のお言葉

「売れそうだということはまで売れていないということです 売れてから報告しなさい 頑張るのは当然だ 成果をあげろ」

「夢をとりもどすには再挑戦しかないのに、やってみなければわからないのにやろうとしない」

「白州美加、あなたは会社をやめなさい 今まで何人もの新人に出会いました しかし白州美加ほど学習能力の無い人間はいませんでした あなたは仕事にむかない 自分の足で立つことは不可能です 守ってくれる人を見つけなさい それが白州美加の生きる道です。」

「会社の犬。犬だから犬と言ったまで。これまで私はいろいろな不動産屋で家を売ってきました。テーコー不動産に特別守ってもらったりお世話になった覚えはありません。だから会社に義理立てするつもりもさらさらありません。大切なのは私が預かったお客様の人生です。」

「(今どこですか?)シンガポール

「(会社をクビになりそうでも)それでも私の売上です」

 

 

三軒家万智のその後

常務の命令に逆らってビルを売ってしまった三軒家万智は課長と共にテーコー不動産を退職してしまい、1年後には、南日本でサンチ―不動産を立ち上げて家を売りまくっていました。ちなみに、白州美加は同僚と結婚し、妊娠。みんなちょっとずつ人生が進んでいっているようです。

 

 

 

 

 

 

北川景子主演ドラマ「家売るオンナ 第9話」 家族問題を不動産で解決する不動産営業術

徐々に終盤に差し掛かってきた家売るオンナ

 

三軒家万智の仕事への姿勢がいろいろなところに波及していることがわかる第9話。

 

まずは白州美加から。

 

白州美加への対応

①三軒家万智の指導「家を売らなければ意味はない。チラシをポスティングしただけで大きな顔をするな」

②白州美加は自らポスティングしにいくように大成長。

③白州美加への過去の指導も「どうでもいいことは忘れるようにしました」と記憶に無い様子。

 

 

過去のお客さんからの三軒家万智の評判

①ポスティングしに行った白州美加に週刊誌の記者が接触してきて、いろいろと三軒家万智のことを聞いてくる。記者は三軒家万智の営業手法を悪徳なのではないかと取材しているようで、差白州美加が三軒家万智の武勇伝をぺらぺらと話してします。「1.5億の家を3億で売った」「ひきこもりに一生ひきこもれるような家を売った」などなど。悪い記事を書かれてしまうのではないかという不安がよぎりますが、三軒家万智は「書きたい奴にはかかせるそれで首になるなら他の会社で働くだけ」と意に介さず。

②テーコ―不動産課長がそのことを抗議しに出版社に乗り込むも、記者曰くいろいろ関係者調べたが「ネタにもならない。取材してみても誰も悪口いわないので記事にならない」と三軒家万智の評判を逆に高めてしまいます。記者が保有している二世帯住宅も売ってほしいと逆に営業につながる結果に。

 

 

 

さて、物件を仕入れたところで、複雑な家庭にその家を売るのが今回のテーマ

 

親夫婦、姉カップル、弟夫婦の家庭に家を売る方法

①若い夫婦(弟夫婦)がテーコ―不動産で物件内覧をしに来るが、数ヶ月経ってもなかなか旦那は家を決めない。理由は様々で「南向き8畳間は縁起が悪い。景色が悪い。駅から遠い」などなど。その妻は義姉や義母と同居は嫌なので積極的に物件を探しているという状況。 

②老夫婦(親夫婦)も弟夫婦とは別に物件の内覧をしており、独身の娘(姉)と一緒に住める物件を探している。しかし、旦那はなかなか物件を決めない。「南向き8畳間は縁起が悪い」と。

③親夫婦と弟夫婦が別々にテーコ―不動産に頼んでくる状況について、三軒家万智は「仲のいい親子ではない。なかなか決まらない場合は物件が気に入らないのではなく別の理由がある」と見抜く。

④実は独身の娘にはナイジェリア人の彼氏がおり、親に紹介できないでいた。娘の両親は外国人の彼氏を認めないということで駆け落ちのような状況であり、カップルで住める家を探すためテーコ―不動産に相談に来たとのこと。彼は「建築学科の留学生でバイトをしているが国籍が理由で家を借りられない。両親には内緒にしてほしい」と、三軒家万智に賃貸仲介を依頼してくるが、三軒家万智の専門は売買仲介。しかし、娘の彼に対する愛が強いことを確認し、「今回は賃貸もやりましょう」と即決。

⑤親夫婦、姉カップル、弟夫婦が全員バラバラで物件を探している状況をいったん整理するために、三軒家万智は「私が丸く収めます」「人の気持ちは変わります」「面倒です。一人でやったほうが早いです」とこの状況を1人で解決するを決意。全員を鉢合わせして、それぞれの思いの丈をぶつけあわせ、相互理解を図ることに成功。

⑥親と同居したい弟、親と同居を嫌がる弟の嫁、弟の嫁と同居を嫌がる母親、娘と同居したい母、ナイジェリア人と共に海外に行くことを決意している娘、と状況はかなり複雑に。姉がナイジェリアに行くと親の面倒を見るのは弟夫婦になり、弟の嫁が嫌いで娘と一緒にいたい母は弟の嫁しか残されない状況になるので、母と弟の嫁が、姉のナイジェリア結婚反対同盟を結成することに。

⑦三軒家万智は「共通の敵をつくれば人間は一つにまとまる」とあえてこの状況を作り出したという作戦だったことを明らかにする。2つの雨宮家をひとつにまとめて二世帯住宅を売るというものです。 

⑧結婚反対同盟を結成した母と弟の嫁は実はいがみ合いながらも似たもの同士で、実は理解しあえる関係なのだと三軒家万智から指摘され、いやいやながらも、今まで優柔不断で何も決めなかった父が二世帯住宅を買うことを決断。決め手は、「会いたくなければ会わずに済むし、生きているか死んでいるか位はわかる、遠くて近い、近くて遠い最適の家」であったこと。1億円でお買い上げ即決。

 

 

 

⇒三軒家万智は、いがみ合っている家族でさえも一つにまとめて家を売ってしまいます。同居できるなら一つの家でいいはずですが、二世帯住宅というものを選ぶということは決して仲のいい世帯とは限らず、仲が良くなくても二世帯住宅なら住めるという利点があるということを如実にあぶりだしたことになります。家とはなにか?二世帯住宅とはなにか?ということをよく考え、目の前にいる客にそのメリットをきちんと身に染みる形で提示しているところが三軒家万智のすごいところです。なかなか見どころがある回でした。

 

 

 

北川景子主演ドラマ「家売るオンナ 第8話」で学ぶ不動産営業の術

 

 いよいよ第8話になりました。北川景子主演の「家売るオンナ」。

 

今回はあのダメ社員・白州美加に大きな変化が!

 

白州美加の行動

①三軒家万智に言われる前に「もうチラシをポスティングしてきました」と積極的行動。「1000枚撒いてきました。」と成果を強調する白州美加に「いちいち主張しない、もう1000枚ポスティング」と檄を飛ばす。

②白州美加は自分で自分に「Go」と言えるように成長。

 

課長の元妻への対応

①課長の別れた妻が来店、2度目の夫とも離婚したそうで、DVの慰謝料の代わりに家をもらったが、一人で暮らすには広すぎるため売却して住み替えを希望。その家を査定したところ約3億円。

②元妻もテーコー不動産の元社員で社内婚。昔の同僚も次々と離婚している模様。元妻の言動から、物件を求めつつ、課長との復縁を模索しているようで、悩む課長。

③三軒家万智は「元奥様は家が欲しいのではなく課長が欲しいのです。家は売ればいい。復縁は断ればいい。ビシッと」と課長に辛言。課長もそのつもりになる。

④ ちょうどタイミングよく、5LDKのバブル期の物件の売却依頼が舞い込む。バブルの物件は部屋数が多いので売りにくいと悩むテーコ―不動産社員。

⑤課長の機転で、元妻にこの5LDKの物件を売ることに。あまりにも広いが、寂しくないように、元同僚で離婚した主婦を集めてシェアハウス形式にして提案、購入決定。

 

⇒白州美加も課長も徐々に三軒家万智が直接行動しなくても物件を売ることに徹することができ始めていることが伺えますね。

 

そして今回のメインテーマは「有名人の物件探し」です。

 

 

早朝番組のお天気姉さん来店

 ①男性に人気な一方で女性には不評なお天気お姉さん。テーコ―不動産の女子社員からの好感度も低いが、三軒家万智は「お客様に好き嫌いはない」と一蹴。

②お天気お姉さんの希望は4LDKの物件。マネージャーの部屋と衣装部屋と勉強部屋と寝室に使うと。実はお天気お姉さんは既婚者でマネージャーが旦那。ニワノとアダチが担当になるも担当を替えてほしいと要望あり、ピンチヒッターは三軒家万智となる。

③改めて希望を聞くと「4LDK/テレビ日本から徒歩10分以内」と。旦那にも話を聞きに行くと、「昔は窓を開けて空気を感じるようにしていたが、人気が出てからは外から覗く人がいるのでカーテンをいつも閉めている」とのこと。

④実は旦那も気象予報士だったが徐々に夫の仕事は減り、妻は人気急上昇という状況で、妻にコンプレックス。妻の収入で家を買ったら奴隷になってしまうと悲壮的。そんな二人に最適な家を探すと三軒家万智。

⑤いろいろあって、二人は愛を確かめ合い、物件を買うことにした二人に三軒家万智が提案したのは、空が見える屋根が大きな天窓になっている物件。気象予報士としての二人にとって一番重要なものをこの物件を通じて提供することができた。

 

⇒「医者が患者の命を預かるようにお客の人生を預かり多くの人の人生をプロデュースしている」三軒家万智は、今回も不仲の二人を結び付けてその二人にぴったしの物件を提案しています。不動産会社がプライベートに入り込むのはなかなか難しいですが、こういう営業手法を実践していきたいですね。