28歳満点宅建士が不動産会社を開業する実況中継

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不動産ローンの注意点

不動産購入時にはローンを活用することが一般的です。

 

ローンについての知識が浅いと思わぬ損失を被ることもあります。

 

 

100億円の土地建物を購入するとしましょう。

 

このうち、ローンでいくらくらいまで借りることが可能だと思いますか?

 

 

もちろん、理論上は100億円ですが、ではどのように借り入れの限界を考えればよいでしょう?

 

例えば、年間のローンの返済額が6億円だとしましょう。

 

そのためには、その土地建物が生み出す年間収益が6億円以上じゃないと赤字ですよね?

 

もし年間収益が7億円なら、100億円全額の借り入れに対する年間返済額が7億円以下なら、全額借入しても収支上問題ありません。

 

 

もし年間の収益が4億円ならどうでしょう?

 

返済額は年間4億円以下じゃないと赤字になってしまいます。年間返済額が4億円なら、20年の返済期間ならローンの金額は80億円くらいしか借り入れることができません。

 

 

年間の収益が10億円なら、返済額は10億円まで問題ありません。返済期間が20年だったら総額で200億円借りられる計算になりますが、銀行はそこまでのオーバーローンはさせないでしょうから、返済期間を伸ばして、返済額を減らす方向にいくのでしょう。

 

 

この年間収益と返済額の比率のことをDSCRといいます。デットサービスカバレッジレシオといいます。キャッシュフローベースの話ですが、このDSCRが1を切ると返済額のほうが多くなるため、赤字というかデフォルトになります。

 

覚えておくとローンのとき一つ豆知識になります。

不動産会社で独立する 交友関係

不動産会社の仕事は不動産だけでは完結しません。保険や銀行、建設関係の会社などの多岐にわたる企業と付き合って仕事をしています。

 

そういう意味で、それぞれの業界では慣習が違うため、その慣習にとらわれずに人間関係を構築していくプロジェクトマネジメント力が不動産会社には求められます。営業だけでは不動産は成立しません。

 

建物の建設はコストと納期がとても重要です。コストがオーバーするとその超過部分は建設会社の負担になりますが、過大すぎると倒産してしまいます。納期を守れないと建物の販売スケジュールに影響がでます。

 

銀行は融資でお世話になりますが、融資の契約はかなり複雑です。そもそも借りるための条件がとても厳しいので一度は断られると思ったほうがいいでしょう。

 

保険会社ももしものときに備えて工事保険に入ります。工事中に事故が起きた場合、損害を補償したり、加害者となった場合にも賠償金を保険で賄えます。

 

 

建設会社の人は豪快でとても親しみやすいですが、銀行の人はなんとなく暗い印象があり、確定的なことを言わない傾向があります。保険会社の人は女性がおおく、工事保険以外にも個人の生命保険や車の保険もいつの間にか加入してしまう営業力があります。

 

 

不動産会社にいるといろんな業界の人と付き合うことができるので、働いていてとても楽しいです。

 

ベンチャー企業と労働基準監督署

今日は労働環境の整備のために労働基準監督署に行ってきました。

 

 

労基署は会社にとっては警察のような怖いイメージがありましたが、実際に行ってみると普通の役所と一緒で、建物は比較的地味で、労基署の担当者もとても親切に対応してくれました。

 

労災は基本的には仕事中の怪我などが対象になりますが、私のような不動産会社については怪我よりも精神面などの点でケアが必要になるかもしれないのであらかじめ手続きを知っておこうと聞きにいったのです。

 

精神面の労災については、精神科の通院でかかった治療費を補償してもらえる療養補償給付という労災保険が適用されるそうです。

 

申請書を提出したあとに、労働者と会社が申立書を提出し、事実関係を明らかにしていくそうです。仕事以外に精神疾患につながる事柄がないかも確認されます。例えば、親族に病気を発症した人がいないか、借金はないか、などです。それ以外にも通勤経路や会社の志望動機も聞かれる場合があるそうです。

 

会社に恨みがある人が労災を申請しないと気が済まないという場合もあり、そういった場合は労災が認定されづらくなるそうです。

 

重要なことは社員に恨まれるような対応はしないこと、つまり労災事由になるような労働環境をそもそも作らないことが大事という話でした。

 

労災にならないような会社づくりをしていこうと思いました。

ベンチャーの働き方改革 3時退社制度

弊社では一カ月に一回、午後三時に完全退社する制度を試験的に導入することにしました。

 

今までも定時退社は励行していましたが、さらに2時間ほど早めた三時退社はかなり挑戦的な試みです。

 

三時という中途半端な時間を社員がどう使うのかを後で教えてもらうのですが、映画や勉強、他社でのバイトなど様々なことに時間を使ってもらおうと考えています。

 

働き方というのは本来は会社が決めるべきことではなく、最も効率がいい働き方を社員がそれぞれで編み出して実践するものだと思います。あまりにも統率がないとサボる人もでてくるので一応ルールはありますが、本来は効率性や余裕をもって働くのが一番効率がいいはずと思っています。

 

私も知人のコンサートなどに行こうと思っています。人脈を広げれば広げるだけ仕事につながる商売なのでもってこいですね。

不動産会社の事業承継募集中

日経新聞電子版に中小企業の後継者問題について記事が掲載されていました。

 

日本経済の活力を高めるうえで欠かせないのが、雇用の7割を支える中小企業の成長だ。ところが後継者不足が深刻で、廃業に追い込まれる例も少なくない。円滑な事業承継に向け、総合的な対策を講じるときにきている。

 2025年には6割以上の中小企業で経営者が70歳を超え、このうち現時点で後継者が決まっていない企業は127万社あると経済産業省は試算している。

 休業・廃業や解散をする企業の5割は経常損益が黒字だ。経産省によれば、廃業の増加によって25年までの累計で、約650万人の雇用と約22兆円の国内総生産(GDP)が失われる可能性がある。

 成長力のある中小企業の廃業は日本の産業基盤を弱めかねない。地方経済の活性化のためにも、後継者の確保や早めの事業の引き継ぎをしやすくする必要がある。

 親族のなかで経営者が交代するほかに、外部からのトップ起用や、他企業などの第三者に会社を売却するやり方もある。経営者が代われば事業の新陳代謝が進むことも期待できる。

  

www.nikkei.com

 

こういった問題に政府も手を打っています。

 

こうした背景から、事業承継を外部に求める経営者が増えており、経済産業省中小企業庁中小企業基盤整備機構内に中小企業事業引継ぎ支援全国本部を立ち上げ、全国の商工会議所などと連携。各地に「事業引継ぎ支援センター」を設置して、中小企業の外部企業への譲渡、事業の個人への譲渡などのM&Aを仲介・支援している。

www.j-cast.com

 

事業承継が最もいい方法なのですが、事業を買い取った会社の経営者が高齢では本末店頭です。識者の中には投資家や若手経営者に事業を任せることを進めている人もいます。

 

弊社としても、諸先輩方が築いてきた事業を承継する取り組みをしています。今、会社を経営されている社長には会長や顧問など、一定の引継ぎ期間は面倒を見て頂きながら、少しずつですが会社や事業を承継していって、ゆくゆくは弊社単独で独り立ちできるように事業を承継していく、5年程度の過渡期間を設けたやり方です。

 

不動産業を中心に会社を売却したい経営者の方を募集しておりますので、是非お声がけください。

 

 

先輩社長に学ぶ仕事術 プロの世界

先輩社長に学ぶ仕事術シリーズその2です。

 

先輩社長にランチに誘われて行ってみると何やら隠れ家のようなレストランに連れていかれました。日ごろお世話になっている社長さんたちを集めたランチパーティーだったのですが、そこの出席者がすごい人ばかりで恐縮してしまいました。

 

先輩社長の仕事の関係でレストランオーナーばかりだったのですが、日本を代表するフレンチの社長などが普通に隣に座っていたりして、私なんかがいてもいいのかと思ってしまいましたが、1つでも何か学んで帰ろうと先輩たちの言葉を1つも聞き漏らさないように食らいついていきました。

 

ランチでの会話は、やはり料理についてなのですが、どこどこの店を知っているか?とか有名な料理店から独立した人が目黒に新しいお店をオープンしたとか、イタリアンでおいしい店ならここだとか、そういう話ばかりで、業界にいないとわからないことばかりでした。

 

食材のマメ知識のようなうんちくを言うのかなとも思ったのですが、そういう話は一切なく、あくまでも「素材をいかに料理するかがレストランの腕の見せ所」という発想らしく、あくまでも「料理人」ベースの話で会話が進んでいったのが印象的でした。

 

私は料理に詳しくなく、話に入っていけなかったのですが、それでも一度はそういうプロが勧める店でおいしい料理を食べてみたいなという欲望にかられるような話ばかりで、プロの世界はすごいなと思いました。

 

料理のプロの世界から言わせると、お客さんとして一番理想的なのは、服や宝飾品で着飾って食べにくる客よりも、服は最低限のマナーさえあれば質素でもよく、料理にお金をかけてたくさん食べてくれて何度も通ってくれる客のほうがうれしいのだそうです。常連顔をする必要はなく、何回もおいしいと思って通ってくれていれば、店のほうが勝手に覚えてくれるらしく、常連客かどうかは客が自分で決めたり言ったりするものではなく、お店が判断することだという話でした。納得でした。

先輩社長に学ぶ仕事術 奢る技術

とある不動産会社の先輩社長を仕事をする上での目標というかロールモデルというか目指しています。

 

その不動産会社の社長は週に1回はかならず連絡をしてくるマメさがあり、毎週その人のことを思い出すきっかけを自ら作っています。

 

それ以外にも各業界の会社の人を紹介してくれたり、すぐ現場に駆け付けたりなどかなり交友関係やフットワークが軽く、同じ人が2~3人いるんじゃないかというくらい仕事をしているのです。

 

手土産も欠かせません。果物やパンなどもしょっちゅう持ってきてくれます。どれも高級なものばかりでこちらが悪い気がしてきます。

 

しかし、いつも笑顔で、「与える」ということに無償の喜びを感じているのです。クリスチャンらしいのですが、仏教徒の私にも広く優しくしてくれます。

 

実はその社長から今度ランチに行こうと誘われました。お店も指定されたのですが、よくよく調べてみるとそのお店はかなりの高級店で、しかも完全紹介制なので一般の人はいけないそうなのです。私なんかを呼んでいただいて非常に光栄なのですが、早く仕事で恩返ししたいなと思い、仕事にも身が入ります。こういう先輩に囲まれるのは非常に幸運です。