28歳満点宅建士が不動産会社を開業する実況中継

宅建実務試験満点の宅建士がインターネット不動産会社を起業!

不動産なんでも相談室 無料です!

ブログでご紹介した「不動産のよくある質問とその答え」がとても好評でもっと質問させてほしいと問い合わせが殺到しましたので、このたび、不動産なんでも相談室を開設することにしました!

 

過去には↓こんな事例の問い合わせが来ていました。

 

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不動産に関する問題はとても難しく、お困りのお客様1人1人に真摯にお答えしていきたいので、不動産実務試験満点の私が、不動産に関するなんでも相談を受けることにしました。できる限り多くのご質問にお答えしていきたいと考えていますので下記のフォームからどしどしお問合せください。メールにてお答えいたします。質問内容は公表されませんのでご安心を!

 

 

 

 

 

 

東証マザーズ上場の不動産会社まとめ その1

宅建士として独立開業したからには会社を成長させていきたいと考えています。

 

 

日本には不動産会社は12万3000社ありますが、この中で、大企業として成長した一つの証でもある上場企業はいくつあるのでしょうか?

 

 

ヤフーファイナンスで調べたところ、日本の証券取引場に上場している不動産会社は、123社(8月21日現在)でした。このうち、成長市場と言われている東証マザーズに上場しているのは12社でした。

 

 

東証マザーズに上場している不動産会社一覧

 

3237 イントランス 中古ビルの再生事業、建物管理や賃料回収業が主。

3248 アールエイジ 東京を中心としたマンション賃貸管理、自社開発・販売も

3261 グランディーズ 大分別府を拠点とした建売住宅・投資用分譲マンション開発

3286 トラストホールディングス 駐車場経営・管理、マンション販売、水素水販売

3300 AMBITION 東京23区の居住用不動産を転貸するサブリース、賃貸仲介も

3452 ビーロット 中古オフィスビル、マンションのバリューアップ

3461 パルマ トランクルームの建設販売・管理、滞納保証

3474 G‐FACTORY 飲食店用物件の紹介、内装設備リース、海外展開支援

3477 フォーライフ 東京・神奈川における注文住宅、分譲住宅の開発と販売

3479 ティーケーピー 貸会議室の運営、宴会場やホテルも展開

8914 エリアリンク 未活用不動産を収納や貸会議室・オフィスとして再レンタル

8922 日本アセットマーケティング ビル賃貸・管理

 

 

こうしてみると、①物件管理系、②建設販売系、③転貸・サブリース系、④未利用バリューアップ系の4パターンに分かれそうだと考えられます。もちろん東証2部や東証1部の企業はまだ分析していませんので一概には言えませんが、東証マザーズは比較的若い企業が多いので、歴史と信頼のある大企業とは違って、新しい事業領域やビジネスチャンスをうまく使って成長しているため、これから不動産会社を開業する人にとっては1つの参考になると考えられます。

 

賃貸仲介や売買仲介専業が少ないのが新鮮でした。

 

①の物件管理は、管理する物件の発掘が相当難易度が高いことが想定されます。グループ会社や関係会社のビルでない限りは、②で自社開発して販売した物件の売却条件として管理を必須化する以外にベンチャーとしての参入余地はないように思えます。しかしその②でさえ開発ノウハウや開発資金が必要となるため(建築業の世界)、参入障壁は高いです。そのため③か④がねらい目であり、同時に競争が厳しいとも考えられます。特に④のバリューアップ系はいかに速く安い伸びしろ物件を獲得できるかという点で業界ネットワークが求められそうです。

 

 

次回は東証ジャスダック上場企業を調べていきます。

 

参考:

業種別銘柄一覧:不動産業 - Yahoo!ファイナンス

真夏の事故物件からクソ物件まで大特集

真夏ということで、ちょっと怖い事故物件とクスっと笑ってしまうクソ物件のご紹介です。

 

事故物件

住めるけど住みたくないよ・・・

 

 

 

 

 

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クソ物件

もう、住めないよ・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産屋にホームページはいらない??プロの集客術

一般住宅の賃貸や売買をやらないのであれば不動産屋にホームページは不要と豪語する先輩宅建士に会いました。彼も不動産会社を経営しています。

 

 

彼によると、賃貸や売買はSUUMOやHomeSのような一般的なサイトでの集客力は圧倒的な一方で、それ以外の不動産取引においては不動産会社がホームページを整備する意味は皆無とのこと。

 

 

彼は産廃上場や太陽光発電所用地の取引をしているのですが、そういう産業系不動産会社にとってはホームページを見て連絡してくるお客さんは全くいないそうなのです。

 

 

いわゆる「抱き屋」も営んでいるのですが、そういう業界は横のつながりが強く、不動産会社同士で役割分担が完成されていて、他の不動産会社と共同戦線を張っているとのこと。

 

 

携帯電話があればほぼ全ての仕事は完了し、メールやFAXで図面や資料をやり取りするだけ。特にメールはPDFスキャンするのが面倒なので全部FAXか写メだそうです。

 

 

そういう業界なのでいったん入ってしまえばほぼ電話で仕事をすることになります。ホームページは使いません、との話。

 

 

私としてはネットをフル活用して会社の紹介をしていこうと考えていただけに少し衝撃でしたが、確かにコミュニティーに入っていくことの重要性はホームページを整えることよりも重要だとは思いました。

 

 

 

特に一般住宅の賃貸や売買はマーケットとしてはそれなりに大きいですが、産業系のほうが金額は大きいので、信用できるいつもの会社のほうが頼りがいがあるのでしょう。

不動産売買のディープな話 その2

不動産売買のディープな話の第2弾です。前回はこちらから↓

 

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「ご紹介しますよ、こちら、弁護士先生のZさんです。Z先生は不動産売買は経験がながくて私も結構お世話になってるんですよ」とまたあの不動産会社のおっさんAがやってきました。

 

 

Aは前回も説明しました、いわくつきの物件ばかり紹介してくる薄髪のおっさんです。今回、AはZという弁護士を連れてきました。今後の取引で法律的なことは全部Z先生に頼むようにという話です。

 

 

このZ先生、スーツをきっちり来ていて眼鏡をかけて結構ダンディーな頼れる感じの風貌で、見た感じでは特に違和感がないのですが、あとですごい人物だと判明します。

 

 

Aはいつものようにめんどくさい権利関係の物件を紹介し始めます。弁護士のZがときどき法律的な権利関係や解釈をコメントします。

 

 

その1つ1つがそれらしいことを言うのですが、宅建士の私でもわかることなので特に勉強になることがありません。

 

 

それなのにAはZが発言するたびに「へえ、そうだったんですかあ、すごいですね」とか「あ、そういうことになっていたんですかあ」と感心しているのです。

 

 

Aは不動産会社を経営しているのですが、それくらい知っているんじゃないかなあということばかりです。

 

 

Aは持ち込んできた物件をしきりに私に買い取るように勧めてきます。話を聞く限り結構いい案件ではあったので、悩んでいると手付金だけでも払えば?と打診してきます。解約手付ではなく預け金でもいいと。その預け金はAではなくZが預かるから安心ですよと言うのです。

 

残念ながらそのときたまたま手元に現金がなかったのでその案件を断ることにしました。

 

一通り話した後、AとZはすごすごと帰っていきます。

 

書類などを片づけているとZの名刺がテーブルに残されていたのを発見。何気なくその名刺に書かれたZの名前をインターネットで検索してみます。

 

 

弁護士には専門領域があり、会社法や労働法などを中心に、時々不動産をやる弁護士もいるので、不動産専門なのか片手間なのかが弁護士事務所のホームページを見ればわかるのです。

 

しかし、名前で検索しても弁護士事務所がでてきません。

 

不思議だなあと思い、いろいろ調べてみると、Zの弁護士名がでてきたサイトがありました。

 

 

なんとそれは「第2東京弁護士会除名者リスト」なのでした。

 

 

Zは所属していた弁護士会を除名されていたのです。

 

 

そして、除名された理由も掲載されていました。

 

簡単に記載すると次の通りです。

【15年前、Zは顧客だったFの不動産取引に関与した際にFからFの土地の権利書や預金通帳を預かった。しかしZはFの土地を勝手に第三者に売却し、預金も着服した。】

 

なんとZは顧客のFの財産を着服していたのです。

 

 

民間の事情通サイトによるとZは顧客の財産を横領することで有名な弁護士であり、このFの件は運悪くばれてしまったのですが、実際には余罪が多数あるとのことで、他の事件の被害者が告発しているのです。

 

 

しかし、話はそれだけでは終わりません。Zは着服していたのにも関わらず警察に逮捕されていないのです。

 

 

その理由がさらに衝撃的です。

 

 

このFの事件でなぜ警察に捕まらなかったのか。それも事情通サイトに記載がありました。真偽は不明ですが、内容を要約すると、

 

【Zと揉めていたFは警察に被害届を出すとともに裁判をすると言い始め、困ったZはFの妻と情を通じ、そのことをFに暴露した。愛妻を奪われたFは精神的に錯乱し、警察にも相談できる精神状態ではなくなり、病床に伏してしまった。Fの財産はZとFの妻の2人で生活費や遊興費として消費され、数年後財産を浪費し終えたZはFの妻を捨て、Fの妻も病床に伏してしまった。】

 

 

あまりにも衝撃的すぎましたが、おそらくあのダンディーな風貌ならあり得ると確信しました。

 

 

その弁護士に預け金を預けなくてよかったと心底思いました。

借地と借家の不動産実務 その1

不動産では買う、売る、借りる、貸すの四つが取引の基本形態です。

この中でも一番取引が多いのは貸すと借りるです。

私もそうですが、多くの人は賃貸アパートに住んでいると思います。取引でいうと借りる、ですね。不動産用語でいうと借家です。

家屋の所有者は別で、自分はそれを借りている立場ということになります。

借家というのは法律的に保護が手厚く、家屋の所有者が変わっても簡単には元の賃借人を追い出すことができません。借りている人にオーナーチェンジは影響しないよう配慮されているのです。追い出されたら大変ですからね。

しかし、手厚く保護されていると言っても、例えば、火事を起こしてしまったら賃借人はどうすればいいのでしょう?

賃貸には原状回復義務があります。借りたときと同じ状態で返却するのです。

火事がおきても原状回復して返却しなければいけません。

保険に入ることがほぼ義務化していますが、借家人賠償責任保険という保険で火事の損害を補償します。

賃借人は保護されつつ、原状回復義務を負うという関係性なのです。

不動産会社のオフィス要件

不動産会社として免許を取得するためにオフィス用物件を探していると、法律などでオフィスにするためにはかなり細かい審査があることに気がつきます。

建物や宅地の取引をしないなら宅建免許は不要なので、基本的に今検討中の事業に宅建免許は不要なのですが、お客様からの信頼や体裁もあるので、宅建免許は取得しておいたほうがいいのです。

シェアオフィスは免許申請の条件に合致しない場合が多いので要注意です。

アパートの一室がいいのですが、場所をどこにするか。渋谷や池袋、銀座ならお客様も来やすいですし、契約もスムーズに進めやすい。

不動産会社と言えばルノアールが有名ですが、事務所と契約場所と商談を兼ね備えることができるため、自社オフィス開設を近日中に完了させます。

オフィスの御提供や協業にも前向きですので、お問い合わせも是非!