住宅ローンは繰り上げ返済したほうがいい?しないほうがいい?不動産屋の考え
以前、家は買ったほうがいいのか、賃貸のほうがいいのかということを考察したブログが結構人気だったことを受けて、今回は、さらに深堀していきたいと思います。
fudousandokuritsu.hatenablog.com
前回の結論としては、賃貸よりも購入をお勧めします。特に、地方よりも都心に住居を購入したほうがいいと結論づけました。
今回は、その買った家のローンを繰り上げ返済したほうがいいか、繰り上げ返済しないほうがいいのかを考えていきます。
前回と同じように、それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。
まずは繰り上げ返済しないことから考えます。
繰り上げ返済しないメリット
①毎月決まった金額を返せばいいので資金計画やライフプランニングが立てやすい
②毎月コツコツ貯金できるので年に一度や2年に一度の旅行など大型出費が楽しみ
繰り上げ返済しないデメリット
①30年なり35年なり、ローン期間はずっと返済がつづく。その間に無収入になってもローンは返し続ける必要がある
②定年を迎えた後にローンが残っている場合は年金や貯金を切り崩さないといけない
次に繰り上げ返済することを考えます。
繰り上げ返済するメリット
①ローン期間が早めに終わるので、その後の給与は全額自由。ローンを返さなくて済むようになるのでストレスや緊張がなくなる
②もしかしたらもう1軒住宅ローンで買える可能性がある
繰り上げ返済するデメリット
①毎年数百万円規模で繰り上げ返済するので手元に現金がなくなり、病気をしたときなど急に高額な資金が必要になったとき困る
②繰り上げ返済したのに大黒柱が急逝してしまったら金銭的にも損になる
要約すると、繰り上げ返済しないならずっとローンを返しながら、貯金したお金で楽しみは享受できる。ただし、仕事がなくなった場合でもローンは返さないといけない。
繰り上げ返済するならローンにずっと悩まされずに済むが、まとまった現金が手元に残りにくくなる。
一長一短のように見えますが、個人的には繰り上げ返済することをお勧めします。
毎年100万円~を繰り上げ返済のために余分に貯金することになりますが、30年ローンを10年で返済できたら、銀行の抵当権をはずすことができます。つまり物件としての担保価値が急激にあがるのです。
4000万円の物件価値が10年後に2300万円まで下がったとしましょう。10年後に抵当権を外せた場合は、2300万円程度のローンをもう一度組めるということです。その資金でもう1軒家を購入することができます。最初の4000万円の物件を誰かに貸して、その家賃収入で次に買った物件のローンを返すこともできます。もちろんその間はどこか別のところに住まないといけませんが、転勤や駐在などで留守にすることが多いならそういうことをやる価値はあります。
もちろん、ローンを返してまたローンを組むのですからローンがずっと続いていることに変わりはありません。しかし、最初の物件を自分のものにできて、それを担保にできる自由を手に入れることで様々な選択肢を手に入れることができるのです。
賃貸か購入かという記事でも紹介しましたが、子供の世代や孫の世代も考えると、所有物件が多く家賃収入が多い資産を相続させることができます。
そういう観点に同意いただける方は繰り上げ返済してみてはいかがでしょうか?した人にしかわからない景色を見ることができるはずです。