新築マンションの売上が減少中！
首都圏で先月10月に販売された新築のマンションの戸数が前年同月比で３％減となり、先々月に続いて2カ月連続となりました。
販売価格は以前値上がっていることもあり、駅近などの好立地の物件は人気が続いているものの、不動産業者側も新規販売を抑える傾向にあるそうです。
私の知り合いも不動産を売りに出しているのですが、内覧はあっても買付までは進まないと相談をしてきたりします。個人的に相談に乗ってあげて、相場が崩れる前に多少値引きしても売ったほうがいいよとアドバイスしているのですが、なかなか値下げに踏み切れないようです。
今後の不動産価格の見通しですが、個人的にはオリンピックよりも前に値崩れが始まり、オリンピック後には本格的に需要減による値下げが始まる一方で、古い物件の再開発などで完成間近のころに再び上昇すると予想しています。
プロモーションアイドル募集のお知らせ
不動産会社のイメージモデルを募集しています。会社やサービスの宣伝や広告、プロモーションを進めるにあたり、一般募集を開始してしていくことになりました。
活動の一例としては現在作成しているホームページにイメージモデルとして写真を掲載するなどです。安心感や信頼感、誠実さをアピールするためにイメージモデルとして必要な能力を有していることが応募条件ですが、自薦他薦問いません。プロでも素人でも構いません。
作成するホームページの都合上、更新や刷新のたびに写真を撮影させて頂く可能性があります。同じモデルさんにずっとお願いしたいと考えています。会社の顔としての重要な役割となりますので、ご了解いただければと思います。
応募後の流れ
フォーム入力後、面接、採用可否の連絡、撮影会ということになります。撮影会では１日あたり2万円をお支払い致します。撮影の進み具合によっては数日にまたがる可能性がありますが、その場合でも日数に応じて撮影料をお支払い致します。
下のフォームからお名前や連絡先、活動内容がわかるWebサイトのURLをご記入後、送信ボタンをクリックして応募を完了してください。
コベナンツとは？金融用語で学ぶ不動産業界
コベナンツという言葉を知っていますか？
不動産は取引金額が大きいので必然的に金融機関からの借り入れが大部分を賄います。
そのため融資について理解を深めることが不動産を学ぶいい勉強になります。
融資契約にはさまざまな条件が書かれています。反社会的勢力でないこと、というのは最も有名ですが、それ以外にも訴訟に巻き込まれていないこと、会社の財務状況が健全であることなども融資の条件になっていることもあります。
コベナンツとはそれら融資契約における諸条件の中でも制限が加えられている条項のことを言います。
例えば、「コベナンツを充足するためにこの書類を提出してください」と金融機関の人が言うこともあります。
融資契約締結後に融資資金を引き出すまでの期間に満たさなければいけないコベナンツ条件もあれば、融資期間中ずっと守らなければいけないコベナンツ条件もあります。住宅ローンのような融資契約はもっとも契約条件が緩いですが、事業用資産向けの数百億円のローンともなるとコベナンツ条件が２０にも３０にもなってきます。
半期ごとに決算書を提出したり、決算で決められた経営指標も遵守し続ける必要もあります。借入人が刑事訴訟を受けていないこと、保険請求する場合には金融機関の承認を得ること、数千万円規模の新しい契約を締結する際にも承認を得ることなど、様々なコベナンツがあり得ます。
これは不動産だけでなく様々な大型案件のローンにも使える知識なので覚えてくといいですね。
富裕層がタックスヘブンで節税する理由
今夜九時から放送されたNHKスペシャルはタックスヘブンを舞台にしたパラダイスペーパーという世界各国の要人や富裕層による節税を暴露した内部文書の流出事件についての追跡番組でした。
以前のパナマ文書のときもそうでしたが世界各国の著名人や企業経営者が海外の税金が安い国を利用して国際的な節税スキームをつくりあげているという内容です。その中にはエリザベス女王やカナダの首相顧問、アメリカの大臣も含まれていたため世論はかなり批判的になっています。
「パラダイスペーパー」 各国メディアがトップで速報 | NHKニュース
カナダ首相顧問と英女王 租税回避地での資金運用が判明 | NHKニュース
私の知り合いにもかなりの富裕層の人がいるのですが、海外のタックスヘブンを活用したスキームを利用するのは大きく２つの目的があるようです。
１つは単純に自分の名前を出したくないからというものです。芸能人などの人気が命の職業の人が裏でビジネスをやっていることを知られたくない場合や、あまりにも有名人すぎて表立ってビジネスができない場合は海外に会社をつくって事業を行っているようです。あくまでも匿名性の部分を活用するための海外スキームです。
もう一つは、節税目的です。本国で事業を行うと高税率が課せられるものの、海外の法人税が安い国に会社を設立して利益を業務委託費やライセンス料などの名目で移転させてしまうのが一番多いパターンです。
特に飛行機や船のリースが多いのは、減価償却費を計上できることが要因として大きいと思います。会社の利益が１００としてそのまま納税すると４０も税金が発生してしまうところ、その１００で飛行機や船を買えば、利益はなくなり、翌年以降はその飛行機や船の減価償却費として例えば１０くらいの費用を計上できるので、翌年の利益は９０になります。そのまま３６の税金をはらわずに、９０で飛行機や船をまた買うと、減価償却費を翌年以降も計上できて・・・というのを延々と繰り返していけるのです。そしてリース料金が入ってきますので、本来税金をはらったきりで終わっていたはずの当初の予定税金４０が毎年リース料金を生み出す金の卵に化けるわけです。
不動産も同じで減価償却費を建物はとることができるので、節税のためにしょっちゅう建物を買っている企業もあります。賃貸料が入ってきますので普通に納税するよりも圧倒的にお得なのです。そして、税金がかからないタックスヘブンでこれらのことを行えばさらに資金がたまっていくというわけです。
不動産業界のオフ会メーリス登録受付中
このブログで数回案内している宅建士向けの交流コミュニティがとても人気です。
宅建士や宅建士候補の方々から非常に好評で、登録がかなり多く、個別のメッセージになかなか返信できておらず、大変申し訳ありません。
不動産の世界では宅建士同士の横のつながりがあるともっと仕事に幅が出るようになります。仕事につながる便利な人脈や相談もできるようなコミュニティなのでどんどん活用してください。
そもそも私がこうした宅建士交流会を開催しようと思ったきっかけですが、不動産会社を興してからというもの、知らないことやどうやったらいいのかわからないことなど様々な悩みが多かったことが一番大きいです。私自身がイベントや交流会を企画するのが得意だったため、このような交流会を開催するのは性に合っているのかもしれません。
現役バリバリの宅建士から、宅建士証をもらったばかりという駆け出し中の方、宅建試験を目指して2浪中の方など、幅広く会員が集まってきています。一定規模になればさらに価値を発揮すると思いますので、どしどし会員登録お待ちしております！
まずは、独立希望の宅建士や人脈をつくりたい宅建士の方はこの記事の下の登録フォーム欄から、①ニックネーム、②メールアドレス、③交流会やメールリストに期待すること、企画してほしいこと、の3点を記載してご連絡ください
訴訟は意外と大変！法律実務
知人の会社が訴訟沙汰に巻き込まれていていろいろな相談を受けています。
詳しくはあまり言えないのですが、私から見ても知人には過失がなく、むしろ被害者なのですが、加害者側が一切自らの責任を認めないため示談にも応じず、やむなく訴訟の準備を進めているのです。
知人の会社では急きょ弁護士を雇ったそうです。いままで法律沙汰に巻き込まれたこともなかったのですが、初めて顧問弁護士の必要性を感じたとのこと。私も意見が欲しいと言われて打ち合わせに同席することに。
内容としては、明らかに被害者の知人が、損失を被ったために相手に損害賠償をするために必要な資料の作成をするものです。申立書のようなものを書くのですが、これが意外と大変なのです。
当事者同士ではわかっていても、第三者に理解してもらうためには業界の慣習や業界用語をわかりやすく解説したり言い換えたりする必要があります。人間関係が複雑なので、きれいに整理された関係者相関図もつくったほうがいいと弁護士からのアドバイスを受けます。私は業界未経験だったため、その書類が一般人にもわかるかどうかの一つの指標として意見を求められている立場です。実際に裁判になっていくと重要な資料になるのでとても心が引き締まります。
それにしても、明らかに被害者なので被害があった日時や場所、状況や因果関係を、証拠書類とともに文章にしていく過程は非常に大変です。見せ方によっては自分たちに不利にもなりかねませんし、相手に落ち度があることを嫌らしくも主張しつづけないといけません。「努力している痕跡はあるのですが、今回はダメでした」という表記も、努力していると言う点を書いてしまうと相手に有利になるからと「今回も同様に失敗し、改善の余地がみられず自浄能力もない」のような突き放した言い方をしないといけないと弁護士からテクニックを学びます。
訴訟や申立書を記載するのは私が思っていた以上に大変で、明らかに被害者なのにそれだけでは足りず、事実関係を踏まえて、文章表現力を駆使して、自らに落ち度なく相手に損失の損害賠償をしていく緻密な過程を傍で見ていて非常に勉強になりました。
起業して弱気になったとき
仕事がうまくいかない、周りの人とうまくいかない、家族からも圧力を受けて嫌な気持ちになる・・・・
起業するとこういった感情に悩まされることが多いのではないでしょうか。
今日、とあるイベントに参加したのですが、私と同じく脱サラして起業した社長と話す機会があり、近況をシェアしたのですが、ちょっと弱気になっているようで心配になってしまいました。一応、励まして元気に帰っていったのですが、私も同じような気持ちになったことがないというと嘘になります。
起業しながら不動産業界の勉強もしつつ、私生活でもいろいろと試みていることもあり、時間的に1点集中できないのがつらいところですが、時間はいくらあっても足りないという言葉はいろいろな社長から聞いているので皆さんそうなのでしょう。
いつも経営について相談している先輩社長に弱気になったときどうするんですか？と聞いたところ、「うまいものを食べる」「泣いて飲んで旅に出る」「キャバクラに行く」「とことん邪気を払う」「腕立て100回」「昔のいい思い出を思い出す」など、いろいろな答えが返ってきました。
弱気をそのまま受け入れたり、違うことに集中したりなどが共通項ですが、どれもしっくりくるものがありません。しかし、しっくりくるものなんてないのかもしれません。
自分が社長に向いていないとか、社員が悪いとか、そういうことを考えてもしょうがありませんし、結局は仕事にとことん向き合うしかないのではないでしょうか。
経営戦略や根拠のない論理の見直しなどをすると効果的なようです。こうなるからこうだ！と思い込んでいても実際は違うことが結構あるようです。事実を足で拾いながらひとつずつ思考を深めることも大事なようです。
