不動産業界の神 川本源司郎
赤い丸に「源」の文字
東京銀座のど真ん中にいくつもそびえたつ、あの有名なビル
そうです、丸源ビルです。
実はこの丸源ビルはとある男性が一代で築き上げた不動産会社の所有ビルなのです。
その社長は川本源司郎
高度経済成長期の波に乗って貸しビル業を始めた一人の青年は、銀行からの融資を断り、内装などを整えた状態で居ぬきのように飲食店にテナント貸をするスタイルで、銀座や六本木、地元福岡などに一時期は5900ものテナントを有するまでに成長させ、いつからか不動産業界の天才経営者に上り詰めていました。
テレビや雑誌などにはほとんど登場せず、存在が謎に満ちていましたが、映画作りなどには出資するという一面もあり、85歳の今はハワイ居住しているという噂もあります。
個人資産は1000億円以上とも言われています。
そんな川本さんは徹底的な節税をすることでも有名で、常に会社を赤字にして納税額を少なくして、家賃収入を次の投資に充てる手法をとっています。減価償却を積み重ねて利益を圧迫し、法人税納税を少なくする作戦なのでしょう。不動産投資が面白くて仕方がないというタイプの人によく見られます。税金を払って現金がなくなると不動産が買えないので面白くないのです。
また、生涯独身を貫いていることでも有名で、お子さんに自身の不動産ビジネスを荒らされたくないという思いがあるそうです。本物の不動産会社社長のオーラを感じてしまいます。
しかし、2013年に8億円の脱税の容疑で東京地検特捜部に逮捕されてしまいます。本人は容疑を否認しているようですが、東京のど真ん中の銀座にこれだけの不動産を所有しているわりに納税額が少ないと目に留まってしまうのはわかる気がします。
丸源ビルの一部は空室が進んでおり、かなりの空き物件があるとも言われています。ビルの老朽化が進んでいるそうで、テナントが入らないそうです。川本さんの性格から考えるとリフォームなどはせず、そのまま国に差し押さえられてしまうかもしれません。昭和が生んだ天才経営者にはもうひと踏ん張りしてもらいたいと後輩ながら思ってしまいますが、ハワイにお住まいならなかなかお目にかかるチャンスもなさそうですね。
なぜ経営が傾くと不動産を売却するのか？
神戸製鋼でデータ偽装が発覚し株式市場ももとより顧客企業でも製品の強度に関する調査が進んでいます。
神戸製鋼から原料を仕入れた自動車会社や重工メーカーは100社を超えており、場合によっては強度不足として損害賠償訴訟を起こされる可能性もあります。神戸製鋼としては会社のホームページで強度への影響はあまりないという認識を示していますが、損害賠償訴訟による潜在的債務と、それへの対応に必要な弁護士費用の２つが神戸製鋼を苦しめそうです。
そんな中で、地元神戸新聞が、神戸製鋼が子会社の不動産会社を売却するという観測記事をリリースしています。神戸製鋼は否定していましたが、金額の規模は数百億円程度だそうです。
神戸製鋼所（神戸市中央区）が、子会社の神鋼不動産（同）の株式を売却する方針を固めたことが１１日、分かった。アルミ製品のデータ改ざん問題で、自動車のリコール（無料の回収・修理）などに発展する恐れがあり、資産売却を進める。他に売却できる資産のリストアップも進める。
神鋼不動産は、１９５９年に太平ビルディングとして設立し、６３年神鋼興産に名称変更。２００２年に神鋼と合併し、０５年に神鋼不動産として独立した。マンションブランド「ジークレフ」で知られる。神戸・阪神間を中心に事業展開し、１７年３月期の売上高は１９０億円。純利益は２５億円。
純利益が25億円なのでPER20倍で計算すれば資産規模は500億円程度に上ると考えられます。
そういえば業績が悪化した東芝も不動産子会社を売却しています。2008年のリーマンショックのときと2015年の不正会計の時期に2段階に分けて売却しています。
東芝 は１７日、持分法適用の不動産会社、ＮＲＥＧ東芝不動産（東京都港区）の株式３０％を野村不動産ホールディングス に売却することで合意したと発表した。資産の効率化と財務体質の改善を図る。９月３０日付で売却する予定。売却額は３７０億円。売却益は２４９億円で、２０１５年７―９月期に営業外収益に「その他利益」として計上する。
野村不ＨＤは2008年、東芝傘下の東芝不動産（現ＮＲＥＧ東芝不動産）株の65％を取得。15年に追加取得し、今は発行済み株式の95％を保有している。
経営が傾いたシャープも自社ビルを売却しています。
シャープは28日、大阪市内にある本社ビルと向かいの建物をニトリホールディングス傘下のニトリなどに売却すると発表した。2016年１～３月期の連結決算で148億円の売却益を特別利益として計上する。主力の液晶事業が低迷しているシャープは固定費の削減を進めており、早期の経営再建を目指す。
売却の対象は本社ビル（土地面積7370平方メートル）と液晶事業部門が入る田辺ビル（同１万812平方メートル）。本社ビルはニトリ、田辺ビルはＮＴＴグループの不動産会社のＮＴＴ都市開発に16年３月18日付で売却する。それぞれ商業施設、高層マンションになるとみられる。
東芝や神戸製鋼、シャープなど日本の名だたる企業の経営が傾いてしまうことがそもそも不思議ですが、なぜそろいもそろって不動産を売却するのでしょうか？
経営が傾くというのは売上が減ったり、財務的に巨大な債務を負ったりするために発生します。売上が減ったら売上を増やす努力をすればいいのですが、財務的な基盤に傷がつく場合は売上を上げても追いつかない可能性があります。ある日突然1000億円の債務を負ったとしても、すぐに売上を1000億上げることはできませんし、それだけでは解決できる話ではないからです。
東芝も神戸製鋼もそうですが、巨額の債務を負うことになるという共通点があります。自社に責任があることで他社に損害を与えた場合は損害賠償訴訟が発生しうるのです。裁判になって2000億払えと言われたら払わないといけません。その裁判費用も自腹です。優秀な弁護士を雇って防衛しようとしても防衛しきれず、優秀な弁護士は単価が高いので裁判費用は巨額になります。
すると何よりも大事になってくるのが現金です。通常は手元現金はあまり多くありませんが、このような債務を負うことが予見されるときは手元現金を用意しておく必要があります。裁判費用や損害賠償は現金で支払うからです。
そのため、企業は保有している資産を現金化しようとします。
すぐに現金化できるものには何があるでしょうか？
保有している上場企業の株、売掛金、短期貸付金、不動産などなどでしょう。
上場株は価格変動があるので必ずしも欲しい金額が手に入るとは限らない。売掛金も相手次第なので確実性が低い。短期貸付金も相手が返してくれない限り返ってこない。
そんな中で、すぐに現金化できてある程度まとまった資産といえば・・・
そうです、不動産なんです。
特に日本企業は国内経済の成長が弱く、工場などの設備に投資するよりも不動産に投資したほうが安全という考えの企業が多いため、本業に関係なく不動産を大量に持っていたりします。
電機メーカーの東芝やシャープも不動産を所有しているのはこのためです。
そして、もう一つ、セールス＆リースバックという契約方法があります。
自分が保有していた不動産を売却したあとに、その売却先と賃貸契約を結ぶ方法です。自社ビルなどを持っていた企業がそのまま入居を続けたいと考える場合にこの方法が用いられます。不動産を買収した側から見れば、すぐに賃貸人が見つかるため安心して買収できますし、売却する側からすれば面倒な引っ越しをせずに済みます。
さらにこのセールス＆リースバックのメリットは税金負担が減る効果もあります。不動産は所有しているだけで固定資産税がかかりますがそれを払わなくてよくなるのです。
一時的ですが、売却したためまとまった現金が入ってくること、固定資産税がなくなること、などで当分の現金を確保することができるのです。
このため現金や運転資金を確保したい企業は不動産を売るのです。
不動産アウトレイジ 借地人全員悪人
アウトレイジという映画をご存知ですか？ヤクザの抗争を描いた作品です。
北野武さんが監督をしている＆出演もしていることで有名ですね。
この映画にインスパイアされて不動産業界にもアウトレイジが発見されつつあります！
借地人全員悪人。#不動産アウトレイジ
— 野球くん (@unoubaseball) 2016年10月6日
無知無学なこの俺でもこの世界なら生きて行ける。#不動産アウトレイジ
— ころがしや (@AMG55ROEX) 2015年10月26日
「不動産屋にも守んなきゃいけない道理があんだよ」 #不動産アウトレイジ
— カツヲ君 (@kazuo57) 2015年10月26日
「あいつは前に、業者を抜いとるやろう。一度、人を裏切った奴は、何回でも裏切りよる」#不動産アウトレイジ
— 野球くん (@unoubaseball) 2015年10月27日
「ウチとあの不動産屋は、先代との約束で喧嘩せぇへんことになっとったけどぉ、代替わりしてからの事まで約束してたわけちゃうからなぁ。な？そやろ？」#不動産アウトレイジ
— 新谷 (@dt3346) 2015年10月27日
えっ？！解除？なんでオレが解除になるんですか？あんたが契約しろって言ったんだろっ！#不動産アウトレイジ
— あくのふどうさん (@yellowsheep) 2017年1月26日
ベイシスくらい分かるよ、バカヤロー！！#不動産アウトレイジ
— Atsu2000bb (@atsu2000bb) 2017年1月26日
「売主が海外旅行、別の売主も海外旅行って、おまえの所、そんなんでどうやって数字つくるんだよ！」#不動産アウトレイジ
— あくのふどうさん (@yellowsheep) 2017年5月1日
地権者が引渡し後に白骨化して敷地内から出る
— えいぎょうまん (@ArtLifeFree) 2017年10月7日
#不動産アウトレイジ
「なーにが三菱(地所)だ！バカヤロウ！」#不動産アウトレイジ
— 新谷 (@dt3346) 2017年10月9日
「おーい！ じゃあなにか？ てめぇーの火災保険を使ったのはこっちが勝手にやったことだって言うんだな？ おもしれえじゃねえか。付き合いを考えさせていただきますだあ？ ガタガタぬかしてっと、保険屋に洗いざらいばらすと業者に言っとけ！」#不動産アウトレイジ
— サラリーマン不動産投資@カワマン (@riverman103) 2017年10月9日
「おまえらバカだから先物取引とか株とかヘッジファンドて言ってもわかんねえだろうから頭のいい部下にでも教えてもらえ！」#不動産アウトレイジ
— 野球くん (@unoubaseball) 2017年2月17日
「退去立会現場、自分以外全員刺青」#不動産アウトレイジ
— 野球くん (@unoubaseball) 2017年5月16日
「あいつは前に修正液で価格変えとるやろう。一度、修正液使った奴は、何回でも使いよる」#不動産アウトレイジ
— 野球くん (@unoubaseball) 2017年5月11日
先輩！まだもうろくする歳じゃないでしょ！裏切られたテナントに、きっちりけじめつけて下さいよ！ #不動産アウトレイジ
— 新谷 (@dt3346) 2017年1月26日
この物件抱いといてくださいよと言うから、どっかの取り纏め出るならいいよと返すと出てくる紙は敬天新聞やMSブログに載ってるような人の名前で出てきて抱える前から波乱の予感で抱えると予感通り大波乱。 #不動産アウトレイジ
— ﾃﾂｸﾙ ixi (@tetukuruixi) 2017年2月27日
直前期の宅建合格のための分野別戦略
宅建合格のための分野別戦略を考えてみましょう。
例年、宅建試験は50問が出題され、合格点は昨年は35点でしたが、だいたい31～33点くらいで変動します。余裕をもって37点くらいを目指したいところです。
試験構成は以下の通り。
問1～14 民法 ：民法、区分所有法、不動産登記法、借地借家法など
問15～22 法律上の制限：都市計画法、建築基準法、農地法、区画整理法など
問23～25 税、地価公示、鑑定評価 ：不動産取得税、固定資産税、地価公示など
問46～50 免除科目 ：景品表示法、統計、土地・建物など
まずは民法から考えていきましょう。
民法の攻略法(問１～１４)
通常、民法は苦手な受験生が多いです。司法試験や行政書士などの試験勉強もしている人にとっては慣れた範囲かもしれませんし、性格的に民法が得意な人もいますが、私は苦手でしたし、他の宅建士も民法は苦手という人が多い印象です。
民法の第1問は通常は選択肢の文章が民法の条文に記載されているか・されていないかという、民法の条文を全て覚えていないと解けない悪問が出題されます。この問題はまともに取り組む必要はありません。統計的に選択肢の３か４が答えのことが多いです。昨年は３でした。問題を読まずに適当な選択肢にマルをつけて第2問に取り組むことをお勧めします。
第2問からは10問程度民法の問題が続きます。教科書に書いてある基本的な論点は落とさないようにしましょう。難問もありますので４～５問間違えてもいいやという気持ちで解くことをお勧めします。
区分所有法や不動産登記法、借地借家法は不動産屋っぽい出題範囲なので宅建士を目指している人は頑張って正解を目指しましょう。区分所有法は議決権を中心にもう一度基本的な事柄を整理してみてください。４／５以上の賛成で何ができるのか、過半数でなにが決まるのかなどです。不動産登記法は登記するために利害関係のある第三者の承諾が必要なもの必要でないものの整理をしつつ、登記申請義務の有無や保存登記ができる意図の範囲を再確認しましょう。借地借家法は民法との違いを押さえつつ、借地権と借家権の基本論点をもう一度復習しましょう。これは過去問をやり直すのもお薦めです。
この3問で間違いは1問程度に抑えましょう。
民法全体で最大でも５～６問程度のミスに抑えたいところです。
法律上の制限(問15～22)
都市計画法と建築基準法は２問ずつ出題されます。試験範囲が広い法律なので4問全問正解は難しいですが、農地法、国土利用計画法は確実に得点したいところです。1週間前の今から勉強するのであれば、都市計画法と建築基準法は教科書をもう一度読む程度に抑えて、残りの法令を過去問総復習・予想問題に充てることをお勧めします。
8問中5～6問は得点したいところです。
税、地価公示、鑑定評価(問23～25）
3問中1問ミスでいきましょう。
宅建業法(問26～45)
宅建業法は満点を狙ってください。宅建業法が苦手だと宅建士として仕事はできません。教科書をよく読み、予想問題を解いて、間違えた箇所はもう一度教科書を読んで、なぜ間違えたかを理解し、1週間前のこのタイミングでリカバリーできるミスなのか致命的な理解不足なのかを自分でメタ認知した上で、過去問集を最初から最後まで2時間くらいで回してください。1週間前のこのタイミングなら10年分程度の過去問は2時間あれば余裕で解ききるくらいの高速処理ができるようになっていることが理想です。反射神経を鍛えるつもりで解いてください。間違えたところはノートに記録して試験前まで何回も見直してください。
間違えても1問程度です。
免除科目(問46～50)
不動産業界の人はあまり関係ないかもしれませんが、業界未経験の私は免除科目も受験しました。
統計と土地と建物に関しては100％対策方法があります。統計は基本的な数字と増加・減少のトレンドは必ず押さえることです。土地と建物に関しては予想問題をできるだけ多く解くことをお勧めします。予想問題は解いたら必ず暗記してください。景品表示法も私の経験から言えば予想問題がとても貢献しました。的中はしませんでしたが、予想問題を暗記した上で、過去問で出題された箇所はテキストや教科書に赤線を引いて、赤線が引かれていない部分を中心に記憶するようにしました。
ここも１～２問程度のミスに抑えたいですね。
総括
民法で6問、法令上の制限で3問、税他で1問、宅建業法で1問、免除で2問間違えたとして、37点は取れる計算です。
人によっては得意不得意がありますので補い合ってそれぞれの分野別戦略を考えてみてください。私は民法が苦手だったので7問間違えてもいいと思って、それ以外の分野を厚く受験勉強していました。
直前期の今だからこそ、ご自分の分野別戦略を立てて、受験勉強の最後の追い込みをかけることをお勧めします。直前期にパニックになってなにも手がつかないのは一番よくないです。試験当日の自分の回答戦略をイメージしながら受験勉強をつづけましょう！
宅建士向け情報交換コミュニティ
会社勤めだとどうしても社内で人脈が完結してしまうのが不動産業界を初めとしたサラリーマンの宿命です。
会社を横断した宅建士向けの情報交換ができる交流会ができないかと試行錯誤しているのですが、幸いにも読者の会員登録が進んでいます。現役バリバリの宅建士から、宅建士証をもらったばかりという駆け出し中の方、宅建試験を目指して2浪中の方など、幅広く会員が集まってきています。一定規模になればさらに価値を発揮すると思いますので、どしどし会員登録お待ちしております！
そもそも私がこうした宅建士交流会を開催しようと思ったきっかけですが、不動産会社を興してからというもの、知らないことやどうやったらいいのかわからないことなど様々な悩みが多かったことが一番大きいです。
ベテランに聞けばすぐわかることも、当然周りにはいないので調べるだけでかなりの時間を使ってしまい、孤独感にもさいなまれます。もし同じの悩みを持っている宅建士が、お互いに持っている知識で相談・回答することができれば一発で解決できます。
また、仕入れた物件の紹介ネットワークとしても価値があると思います。私の営業エリアのお客さんが他のエリアへ引っ越しを希望していた場合はそのネットワークを使えば、かなり便利な活用方法になりますよね。不動産売買の紹介ネットワークだけでなく、転職活動などにも利用できるようなコミュニティに育てていきたいと考えています。また、業界情報の配信や起業関係のイベントなどにも幅を広げていきます。
まずは、独立希望の宅建士や人脈をつくりたい宅建士の方はこの記事の下の登録フォーム欄から、①ニックネーム、②メールアドレス、③交流会やメールリストに期待すること、企画してほしいこと、の3点を記載してご連絡ください！
月刊『家主と地主』がおもしろい！不動産情報誌のすすめ
マニアックですが不動産業界にも業界専門雑誌があります。
特に有名なのは「家主と地主」
公式サイト - 家主と地主.com 不動産オーナーを応援するニュース＆データベース＆エンタメサイト
建物と土地の両方のオーナーに配慮されたネーミングのこの雑誌ですが、全国紙にもどうどうと広告を打てるくらい売上がある有名雑誌なのです。
月刊誌で、年間購読料は8000円。一冊が700円くらいの雑誌と思ってもらえればOKです。
内容は不動産オーナー向けの特集が多く、中には変わったトラブル事例も掲載されていますのでご紹介します。
１．アパートの敷地にワニがでた！
所有しているアパートの住人から「ワニがでた」と通報があり、駆け付けてみると本当にあのワニがいたという事件。
現場に駆けつけてみると消防車やパトカーなどがすでに到着していて大騒ぎになっていたそうです。爬虫類の販売業者に連絡してなんとか捕獲。ICチップが埋め込まれていたためすぐに飼い主が判明し、脱走していたことがわかったそうです。
２．アパートを購入したついでに遺体も譲渡？！
アパートを購入した大家があいさつ回りで入居者周りをしていたところ、１部屋だけ応答がなく、しばらくたっても音沙汰がなかったので不審に思って警察官と共に中に入ると孤独死されていた居住者を発見。
アパート購入と共にご遺体も引き渡されていたという状況。この後ご遺族に連絡して葬儀を済ませたそうです。
専門誌『家主と地主』珍事件簿 「庭にワニが…」入居者SOS│NEWSポストセブン
３．窃盗団が空き部屋占拠
仲介業者を装って管理会社からキーボックスの番号を聞き出し、勝手に部屋に住み着いた事例。犯罪に関連する配達便の受け渡し用に適当な物件が必要だったようです。
賃貸オーナー向け専門誌 窃盗団アジトにされた等の事例紹介│NEWSポストセブン
『家主と地主』ではこれらのトラブル事例を紹介するとともに大真面目に対策方法まで紹介しています。まさに不動産オーナー向けの情報誌といった風格です。かなり歴史もあり、25年以上の歴史があるため業界に様々なネットワークを構築して情報収集を図っているためこのような濃厚な情報が集まるようです。
COMSAのICOでトークンを買う方法
ＣＯＭＳＡという日本発のベンチャー企業のプロジェクトがＩＣＯを実施しています。すでに60億円以上を集めていてとても話題になっています。今回はこのＩＣＯに参加します。
ＣＯＭＳＡ概要
そもそもCOMSA ってなんですか？という人のために、サイトから引用。「COMSA は、これら課題をまとめて解決すべく、企業のICOによる資金調達と、既存アセットのトークン化技術、Zaif取引所、そしてmijinプライベートブロックチェーンによる内部勘定技術をワンストップのソリューションとして提供し、実ビジネスへのブロックチェーン技術導入を一からサポートいたします。」
⇒簡単にいうと企業がICOで資金調達したいときに手伝いますよという内容です。銀行からの融資や投資家からの投資を取次ぐポジションです。
ＣＯＭＳＡのＩＣＯ
では早速、ＣＯＭＳＡのＩＣＯに参加していきます。
まずはホームページから会員登録します。
新規登録からメールとパスワードを登録。
すると会員ページができあがり、そこからトークン購入画面へ行きます。
この中から自分が持っている仮想通貨を選びます。私はイーサ保有者なので「ＥＴＨで購入」をクリック。
すると下のようなポップアップ画面が出てきます。このＱＲコードの下の文字列にＥＴＨを送金しろという意味です。
さて、自分のMy Ether Walletにログインして、指定された文字列に送金をします。私は0.65ETH分購入することにしました。ガスリミットは大きい数字でないと送金エラーになるので21万に設定。この数字はなんでもいいです。
トランザクションを生成・トランザクションの送出をクリックすれば、送金が開始されます。このあたりがよくわからない方はこちらもチェックしてみてください。
fudousandokuritsu.hatenablog.com
送金手続きが完了したら念のためにEther Scanというサイトで自分のWaletのアドレスを入力してみてください。きちんとトランザクションが出てくれば送金がうまくいったことになります。
Ethereum BlockChain Explorer and Search
では、皆さんもICOにチャレンジしてみてくださいね！
