28歳満点宅建士が不動産会社を開業する実況中継

宅建実務試験満点の宅建士がインターネット不動産会社を起業!

不動産会社の管理業務とは

宅建士の主な仕事は物件の重要事項説明や契約の締結などですが、それ以外にも様々な業務を大家から頼まれることが多いです。

 

専門に不動産管理会社を設立する場合もありますが、多くはごちゃまぜで対応しています。大手の不動産会社になると賃貸仲介専門などと割り切っていることもありますが、地域の不動産屋さんは管理業務も全部やったりします。

 

大家さんの代わりに対応する不動産管理業務としては以下のものがあります。

 

空室物件の募集

①内覧対応

内覧希望者からの問い合わせに対して、物件資料を持った担当者と共に複数の候補の部屋を案内します。

営業マンの力量が現れるとともに、インターネットや不動産情報誌も積極的に活用して1件でも多くの問い合わせと成約につながるような営業をします。

 

②賃貸借契約書の締結

入居希望者から申し込みを受けたら、入居審査をします。保証会社への申込や賃貸借契約を締結します。敷金・礼金の受け渡しから鍵の引き渡しまでを包括的に対応します。

 

③火災保険契約への加入

賃貸借契約を締結するときと一緒に、火災保険契約や借家人賠償責任保険への加入もします。賃貸物件での暮らしで万が一の場合に備えて事故への対応をあらかじめ備えておきます。不動産管理会社は火災保険の代理店も兼ねていることもあります。

 

居住中の対応

①家賃の集金と督促

毎月決まった日に入居者から家賃を集金します。不動産管理会社はその家賃を家主に振り込みます。滞納が発生した場合は家賃の督促を行います。家賃の集金も督促も専門の代行会社が増えているようです。

 

②居住者からの問い合わせとクレーム応対

居住者間のトラブルや設備の故障などについては迅速に対応するとともに独自のノウハウも求められます。多くは、近隣の騒音問題、部屋内の設備の故障、水漏れといったトラブルが多く、もめごとが拡大しないように早め早めに対応が肝心です。

 

③建物の修理・維持

築年数が一定程度を経過すると、外壁の痛みや、防水シートの劣化などのトラブルが発生しやすくなります。定期的に修理の必要性や消火器の使用期限、雑草の生え具合などを確認します。修理や維持が必要な場合は大家に代わり、補充や修理業者に対して工事を発注します。

 

④定期清掃

 

共用部である廊下や階段、玄関部分ゴミ置き場の清掃、タイル交換、蛍光灯交換といった業務を行います。

 

退去時の対応

①退去の立ち合い

入居者が賃貸契約を解約・終了し、部屋を退去することになった場合には管理会社の担当者が部屋の立会いを行い、部屋の内部をチェックします。明け渡しは原状回復するのが基本のため、たばこの焦げ、障子の破れや畳の汚れ具合、トイレなどの設備の故障などを包括的に確認していきます。

 

②現状回復費用の請求

退去立ち合いの確認で原状回復が必要な場合はその費用を居住人に請求します。敷金から差し引かれることがあるため、実際の出費はわずかであることが多いですが、金額を巡ってトラブルになることもあります。

 

 

これらの業務を受託するとかなりの業務量になるので、携帯電話の料金のように、基本料金として月々数万円、個別業務ごとに課金していくという料金形態をとることもあります。

 

宅建士向け交流コミュニティ

 不動産会社を興してからというもの、知らないことやどうやったらいいのかわからないことなど様々な悩みが多く、調べるだけでかなりの時間を使ってしまうことが多い気がしています。私の周りの宅建士も同様の悩みを持っているそうで、お互いに相談しあったりしているのですが、一番の悩みは宅建士同士の横のつながりが薄いことです。

 

大手に就職していたら先輩な後輩、同期などのつながりがあると思うのですが、独立してしまうと、なかなか飲みに誘いづらかったり、昔の同僚とあまりつながりを持ちたくないということも十分にありえるため、なかなか深いつながりが作りにくい気がしています。

 

私と同じような悩みを持っている宅建士は多いはず。

 

そこで宅建士向けの交流ネットワークコミュニティを作ることにしました。

 

内容としては、宅建士が一人で悩まなくてもいいようなことを企画するというもので、例えば、不動産売買の紹介ネットワークや転職活動などにも利用できるようなコミュニティに育てていきたいと考えています。また、業界情報の配信や起業関係のイベントなどにも幅を広げていきます。

 

まずは、独立希望の宅建士や人脈をつくりたい宅建士の方はこの記事の下の登録フォーム欄から、①ニックネーム、②メールアドレス、③交流会やメールリストに期待すること、企画してほしいこと、の3点を記載してご連絡ください!

  

 

 

不動産は固定資産じゃない!不動産業の経理 その1

会社の経営者ともなれば財務諸表をきちんと読めなければいけませんが、いつまでたっても会計の勉強は続けないといけないくらい会計は難しいものです。

 

個人商店であればキャッシュフローさえなんとかなればなんとか経営できますが、不動産業では損益計算書と貸借対照表も読めるに越したことはありません。

 

そして、少し知識がついてくると建物や土地などは固定資産であるという固定概念ができてしまいます。しかし不動産会社の経理は業界特有のもので、仕入れた中古マンションや土地などは固定資産とはみなさないという罠があるのです。

 

通常の企業であれば不動産を固定資産として認識しますが、不動産会社では不動案を販売することが生業なので、販売目的の不動産は棚卸資産として分類し、勘定項目は販売用不動産という科目を主に使います。

 

そしてその販売用不動産の取得に付随した仲介手数料や不動産取得税、登録免許税なども取得価額に含めて問題ありません。

 

仕訳を考えてみましょう。

 

①土地を20百万円で仕入れる契約をしました。手付は2百万円です。

借方:前払い金2百万円/貸方:現金2百万円

 

仕入れの仲介手数料として1百万円のうち半分の0.5百万円を払いました。

借方:前払い金0.5百万円/貸方:現金0.5百万円

 

③印紙1万円を購入します。

借方:租税公課1万円/貸方:現金1万円

 

④土地の残金支払いをします。

借方:販売用不動産20百万円/貸方:前払い金2百万円・現金18百万円

 

⑤残りの仲介手数料の支払い

借方:販売用不動産1百万円/貸方:前払い金0.5百万円・現金0.5百万円

 

⑥固定資産税の月割り

借方:販売用不動産10万円/貸方:現金10万円

 

⑦この土地を30百万円で転売します。手付は3百万円です。

借方:現金3百万円/貸方:前受け金3百万円

 

 

仕入れの仲介手数料として1百万円のうち半分の0.5百万円を払いました。

借方:前払い金0.5百万円/貸方:現金0.5百万円

 

⑨引き渡しで残金27百万円を受け取ります。

借方:現金27百万円・前受け金3百万円/貸方:不動産販売収入30百万円

 

⑩残りの仲介手数料の支払い

借方:販売支払い手数料1百万円/貸方:前払い金0.5百万円・現金0.5百万円

 

⑪不動産販売原価への振り替え

借方:不動産販売原価21.1百万円/貸方:販売用不動産21.1百万円

 

この仕訳では固定資産税の月額割と仲介手数料も取得価額に含めて計上しています。

通常では固定資産として処理する土地も、販売目的として棚卸計上する点が面白いですね!

 

ご参考:EYのホームページ

https://www.eytax.jp/pdf/article/2009/senmon2009_14.pdf

日本の不動産会社のほとんどはただの紹介屋である

はてなブログでこのエントリーが人気を集めていたのであやかってみました。

  

miyazawataichi.hatenablog.com

 

内容としては最近の不動産テックといわれる不動産×IT企業の中身はSUUMOなどの不動産サイトからデータを引っ張ってきて、人工知能ディープラーニングで少し加工してブランディングしているだけで、宅建の知識もない、という内容です。

 

 

確かに最近の不動産テックといわれている企業を宅建士の立場から見ても、スマホで賃貸物件のおすすめが見られる、接客をチャットボットでやっているくらいなもので、既存の不動産会社が瓦解するような大きなインパクトはありません。さざ波にもならない感じです。人工知能より町の不動産屋のおじさんのほうがお値打ち物件を隠し持っています。実際に内覧しないで物件を決めるのは危険です。アナログ頼みの業界なのです。

 

 

しかし、ではそもそも普通の不動産会社ってどんな業態なんだっけと我に返って考えてみましょう。

 

 

不動産業界にはRETIOという組織があります。宅建試験を主催してたりする一般財団法人不動産適正取引推進機構のことです。

 

この組織が発表している統計によると、不動産業界のほとんどは住宅賃貸(アパート)か不動産賃貸(事務所・店舗)なのです。下のグラフの緑と青が該当します。圧倒的です。

 

 

f:id:fudousankaigyou:20170912215609j:plain

http://www.retio.or.jp/research/pdf/cen_002.pdf

 

住宅賃貸や不動産賃貸については皆さんご存知のレインズという不動産物件情報を登録・閲覧できるシステムがあり、そこに登録された物件の中からお客さんの好みにあった物件を紹介することになります。もちろんレインズに登録されていない囲い込み物件もありますが、結局は大家から紹介を依頼されたものが中心で、レインズであれ、大家であれ、不動産会社がやっていることは物件の単なる紹介です。付加価値はほぼありません。見やすいようにマイ速をカラフルにしたり、フォントを替えたりするだけです。

 

 

つまり、不動産テックの会社がSUUMOなどの会社にクローラー対策をされてしまう脆弱性と同様に、既存の不動産会社もレインズへのアクセス拒否や大家からの絶交にはめっぽう弱いです。逆に言えば、レインズの魅力は圧倒的で、レインズを買収できるなら様々な企業が手をあげると思います。ご紹介したエントリーでもSUUMOのようにデータを持っている会社は魅力的だと記載されていましたが、それはその通りです。胴元なのですから。レインズを買収したいと言っているようなものです。

 

 

しかし、不動産テックの可能性はこのようなデータの取り扱いだけにあるわけではありません。

 

 

今の不動産業界の問題点は、不動産マーケットの参加者が市場参加者全員ではないため、不動産価格が必ずしも市場価格にはなっていないことです。これは賃貸でも売買でも言えますし、仲介業者の選定に選択肢が無いこともそうです。ここを実務を通じて掘り下げていくと不動産テックの新しい発想や業態が生まれてくる発信源になるのですが、現役の宅建士からすればテクノロジーを活かす余地はかなり大きいと思います。

不動産詐欺師・池袋のKとは? 積水ハウスを騙した地面師の手口

積水ハウスが不動産取引で詐欺にあった事件が世間を賑わせています。

 

 

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

 

今年4月に総額70億円の売買契約を締結し、6月に9割に相当する63億円を支払い、同月中に所有権移転登記ができるはずだった商談が、なぜか63億円を支払った後、売り手と連絡が取れなくなったということのようです。

 

 

実は、この商談は積水ハウスに持ち込まれる前に他の不動産会社に持ち込まれていたということはあまり知られていません。その不動産会社も振り込む一歩手前まで行って、詐欺に気が付き、なんとか騙されずに済んだのだそうです。その不動産会社の社長が詐欺師の手口を暴露しました。

 

 

詐欺師の手口

①売り手の身分証明書を偽造

取引の舞台となった五反田の海喜館という旅館は海老澤さんという老婆が経営していた旅館でした。詐欺師たちはその海老澤さんと背格好がよく似た女性を用意して、パスポートを偽造して、身分証明書を作成し、買い手に見せていたのだそうです。

 

パスポートは運転免許証より偽造しやすいと言われています。運転免許証(警察)の台のプラスチックよりもパスポート(外務省)に使用されている紙材が詐欺師業界に横流しされているからだそうです。

 

 

②詐欺チームの組成

詐欺師は単独では行動しません。今回の場合、弁護士と司法書士と不動産ブローカーが集団になって詐欺の商談を持ち掛けたそうです。弁護士はもちろん本物。司法書士も本物です。士業と呼ばれていても生活に困ったり、まともな方法で仕事をすることに面白みを感じず、悪の世界に踏み込んでしまったものが時々いるそうです。

 

そういった本物の士業を連れてくることで相手に真実だと信じ込ませるのだそうです。

 

 

③賑わってる感の演出

商談の舞台となったのは弁護士事務所だったそうです。エレベーターに乗って、フロアに着くと異常なまでに静かだったそうなのですが、自分たちがフロアに着いたとたんに、事務所の壁(パーテーション)の向こう側から慌ただしく電話が鳴る音が聞こえたり、人が走ったり電話で話す声が聞こえ始めたそうです。おそらく全て、詐欺師たちが手配して、嘘でも臨場感を醸し出そうとしたのかもしれません。

 

 

 

このように詐欺師たちはあの手この手で買主をだまそうとします。しかし至る所に疑問点や違和感が感じられるのだそうです。

 

 

見過ごしてはいけない違和感

①商談の舞台となった弁護士事務所のビルですが、ビルの1階にはなぜか弁護士事務所の看板がでていなかったそうで、買い手の不動産会社の社長は違和感を持ったそうです。

 

②商談の最中に買主が売り手の女性に話しかけようとすると、必ず横から不動産ブローカーや弁護士が割って入って話を直接させないということもあったそうです。買主が売主と話すのは当たり前のことなのにとても不思議だったそうです。

 

③商談後の帰路で、売り手の女性と雑談した際に、ゴールデンウイークはどこに行くのか聞いたところ、その女性は「田舎に帰る」と答えたそうです。海喜館の女将は生まれも育ちも五反田なのに、どこの田舎に帰るのかと疑問に思い、聞いたところ、無言になってしまったそうです。

 

 

これは後でわかったことなのですが、そのパスポートの女性が本当に地主なのか、海喜館の周辺の住民に聞き込みに行ったそうです。全員、「この女性は旅館の女将ではない」と口をそろえて言ったそうです。

 

実はこの写真の女性、「池袋のK」と呼ばれる在日韓国人(中国人?)だそうです。Kというのは金野のKのことで、「池袋グループに所属する金野」が正式名称らしいです。

 

 

東京には地面師グループが5つあり、そのうち池袋グループと呼ばれる数十~百名前後のグループ(弁護士、司法書士、ブローカー、偽造屋などが緩い関係性を構築)に所属している女性だそうです。外国籍の人間もいて、詐欺を働くとすぐに海外逃亡し、資金もどこか海外の口座に隠してしまうらしく、金銭が戻ってくることはほぼないと考えましょう。

 

brog.keiten.net

 

 

宅建士交流会&名刺交換会

横のつながりが薄いわりに転職が多い宅建士の世界に身を置いていると、人脈の薄さ・弱さに悩まされる宅建士が多いことに気が付きました。

 

宅建士は一般的に課長クラスや主任クラスなどが取得する資格なので、その世代は家庭を持っていたり、仕事が忙しかったりなどでプライべートの時間がなかなか取れないという悩みもあるそうです。

 

fudousandokuritsu.hatenablog.com

 

そこで、宅建士のネットワークをつくるためのメールリストの開設や交流会を開催したいと思います!

 

まずは、独立希望の宅建士や人脈をつくりたい宅建士の方はこの記事の下の登録フォーム欄から、①ニックネーム、②メールアドレス、③交流会やメールリストに期待すること、企画してほしいこと、の3点を記載してご連絡ください!

 

不動産売買の紹介ネットワークや転職活動などにも利用できるようなコミュニティに育てていきたいと考えています。

 

 

後継者問題の解決策 若者の起業とのマッチング

日本に12万社ある不動産会社のうち、廃業するのは年間4900社もあるそうです。

 

特に、後継者がいないといった理由で廃業する不動産屋は4000社にも達すると言われています。

 

特に60~70代の社長さんが入院や引退などで廃業する会社が多いらしく、その多くは地元に根付いた信頼されている不動産屋さんです。

 

地域にとってもその不動産屋さんに家を紹介してもらった人が多く、廃業してしまわれるのは非常に寂しいことです。

 

 

もちろん、体力が持たないとか、第2の人生を歩みたいという理由があるのでしょうが、せっかく築き上げた地盤と看板を下ろしてしまうのは寂しい気がします。

 

私のように業界未経験の者にとっては、お客さんがいるのに廃業するというのは非常にうらやましい一方で、不動産業の知識と経験そして人脈がある先輩方が引退されてしまうのはとても寂しく、なんらかの形で共存共栄できないものかと考えてしまいます。

 

 

地盤も看板もない若い宅建士に、そのような廃業する不動産屋さんを事業承継して頂ければ、あと30年も40年も続けていくことができます。

 

 

そこで、もしご自身の会社を少しでも残したいという不動産屋さんがいらっしゃるのであれば、ぜひ共に地域のみなさんの住宅サービスを支える存在としての不動産会社の事業承継の一助になりたいと考えています。

 

 

どのような形で事業を承継するかについてはご相談させて頂き、一番良い形式で進めていきたいと考えています。お客様を紹介頂く代わりに不動産会社様には紹介料をお支払いする方式や、完全に地盤看板鞄を承継することもできますし、弊社の支店のような形になって頂くことでも大丈夫です。様々な事情があるかと思いますが、若い私を見守っていただき、叱咤激励して頂けるような関係になりたいと思います。

 

 

このブログのコメント欄かメールアドレスに次の事項を記載してご連絡ください。

①お名前(苗字)と連絡先(電話・メールアドレスなど)、会社名、営業エリア

②今お悩みになっていること(後継ぎがいない・廃業を考えているなど)

③私に期待すること(後継ぎになってほしい・事業承継したい・仕事を手伝ってほしい)

④その他ご意見

 

 

まずは、顔合わせからでも構いませんのでお気軽に。私は東京23区在住です。

特に、ご連絡先を記載して頂けないとご返信ができませんので、そこだけご注意ください。私のメールアドレスは、matonline44あっとgmail.com です。あっとを@に変換してください。コメント欄もメールも非公開設定になっているので一般の方からは見られません。ご安心ください。