不動産サイトに掲載！仲介会社が自由に営業する不動産業界
空き物件の多くは不動産ポータルサイトに掲載されます。
オーナーさんから直接募集を依頼される場合は仲介会社が自分でポータルサイトに掲載します。
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オーナーさんが特定の管理会社を起用している場合は管理会社がポータルサイトに掲載することもあります。
その場合は、管理会社は
①家賃・礼金・敷金・物件情報をレインズやATBBに掲載します。レインズやATBBについては今度詳しくご紹介します。
②同じ情報を仲介業者にFAXで流します。図面などもあるためFAXが一番効率がいいのです。メールにPDFで添付してもどうせ印刷するのでFAXが効率的なのです。
③仲介業者から連絡が来るのを待ちます。
という手順になります。
このとき、物件オーナーからすれば、今、自分の物件の問い合わせ状況や反響などは全く分からないのです。
なぜなら仲介業者がどのように営業して顧客にどのように説明してどういう反響があるかをいちいち管理会社には報告しないからです。結果につながらないことにいちいち労力をかけて報告なんかしません。そんなことをしている暇があったら他の物件の営業をして日銭を稼げます。それが普通の仲介会社の発想です。
そのため、家賃を下げたほうがいいのか、リノベーションしたほうがいいのか、もっと広告料を上げたほうがいいのか、オーナーさんは何をしていいのか判断する材料がないのです。
仲介会社としても売れそうな物件(借り手が現れそうな物件)を営業したいので、管理会社やオーナーに報告したりせずに気ままにやりたいというのも理解はできます。数名規模の中小企業なので売り上げにつながらないことは極力せず、無駄に働かなくても、仕事を失うリスクはないからです。
しかし、オーナーや管理会社としてはどういう営業状態なのかを把握・可視化したいという欲求やニーズがあります。
このような不動産業界独特の構造は非常に複雑で利害関係が売り手サイドでも全員が一致しているわけではありません。この問題にかかんに切り込んでいっている不動産ベンチャーがあるそうです。非常に面白そうな取り組みをしています。
大きい案件か小さい案件か、ベンチャーの経営戦略を考える その３
大きい案件と小さい案件のどちらかしかできないベンチャーによくある経営状態のとき、小さい案件を選んだほうがいいという前回の考察。
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今回は、小さい案件を継続的に受注できるような「仕組み」について考えます。
基本的に今の仕事は紹介ベースなのでいつくるかがまったくわからないため、計画的な資金繰表をつくれてもいない状態ですので、継続的に受注できる仕組みを作っていく必要があります。
他社の事例を調べてみると意外と面白い事業をやっていたりします。
成田空港の近くの駐車場を検索できるサイトを運営している会社では、個人運営の駐車場と、空港の見送り客とのマッチングをできる仕組みが特徴で、一度システムをつくってしまえば継続的に利用され、サイト運営会社には成果報酬が入金されるというもの。
ニッチを見つけてNo.1に！ ほったらかしでも「儲かる仕組み」 | プレジデントオンライン | PRESIDENT Online
結局「仕組み」を作った人が勝っている (光文社ペーパーバックスBusiness)
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アキッパという会社では自宅の空いている駐車場や月極駐車場を貸し出すことで駐車料金の一部を提供者がもらえると言うサイトを運営しています。色々工夫はしていますが仕組みはそっくりです。
akippa vol.4 業界の盲点を突いたakippaのビジネスモデル
駐車場提供者にとってはなんのリスクもなく、しかし駐車場を利用させるには広告に頼っているだけの業界に、同じような小規模の駐車場を複数纏めることで、ユーザーを増やして、サイトの力を上げていき、集客力を強めて、成果報酬制で収益を得ると言うビジネスです。飛行場の周りの駐車場なら利用頻度はとても高いですもんね。
１件１件の金額は小さくても、継続的に受注できる仕組みとして非常に参考になります。
次回も同様に仕組み化に挑んでいる会社の事業を研究していきます。
不動産屋の半径５メートルにいる関係者
不動産業を営んでいるといろいろな業種の人たちと付き合いが生まれます。
まずは地主さん
所有している土地を売ってほしいとか、隣の土地を買いたいとか相談に来ます。
次に保険代理店さん
建物の火災保険などに加入するときに建物の広さや構造を聞かれます。
建築会社さんは上物を建てる時に必ず出てきますし、その下請けの電気工事会社や資材屋さん、住宅設備メーカーさんとも時々会います。
融資を引くときには銀行の営業の人とも話したりします。土地の購入もローンなので担保の設定などでやり取りします。
役場にいって規制関係も調べたりするので、役所の人にも会いますね。
それから不動産広告の取次の人や印刷会社の人、マンション管理会社の人にも会います。
ガス会社や電力会社の人に会ったこともありますし、警察の人にもなんどかお世話になったりしました（事故物件）。
こうして考えると様々な業種の人に会いますが、やはり男性が多いですね。女性がいたのは保険代理店くらいでしょうか。
宅建士だけの集まりがないのがちょっと心細いのでいつか宅建士オフ会を開催したいです。
ビットフライヤーからMy Ether Walletにイーサリアムを送金する方法
前回のブログではビットフライヤーに口座を登録するところまで記事にしました。
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その後、本人確認や入金を経て、ビットフライヤーに10万円を入金し、イーサリアムを３ETH購入しました。約７～８万円分です。
次に作るのはMy Ether Walletという仮想通貨の個人用財布のアカウントです。
下のどちらかを参考に作ってみてください。このへんは端折ります。
マイイーサウォレット（MyEther wallet）の作り方（登録方法）について | 仮想通貨の将来への可能性〜初心者から稼ぐ投資方法
イーサリアムウォレット「MyEtherWallet」の使い方＜2017.5.11.＞ - とってもやさしいビットコイン～初心者の為の仮想通貨ガイド～
ここまでをまとめると、株式投資で言えば、ビットフライヤーは楽天証券やSBI証券の証券口座のようなもので、My Ether Walletは個人のみずほ銀行やSMBCの預金口座のようなものです。ビットフライヤーに直接現金を振り込んでそこで仮想通貨を買うことができますし、仮想通貨を現金に換金することもできます。買った仮想通貨をMyEther Walletに移せば、仮想通貨専用のお財布として他の組織や団体に送金することもできます。ビットフライヤーから仮想通貨を送金してくることを嫌がる団体もあるのでMyEtherWalletが必要らしいのです。
さて、ビットフライヤーで買ったイーサをMy Ether Walletに送金してみましょう。
まずはビットフライヤーの入出金（オレンジ色）をクリックして、ラベルとイーサリアムアドレスを入力します。
ラベルというのは自分がよく振り込む口座を登録するときに識別できるようになんでもいいので名前を入力しておく欄のようです。自分のWalletに入金するのでMy Ether Walletとしておきました。次回以降は入力しなくてもこれを選択するだけで送付先を決められるので便利です。
イーサリアムアドレスというのは自分のMy Ether Walletの口座番号のことです。
次に、いよいよ送金画面になります。自分のMy Ether Walletのアドレスを選んで、送金額を入力します。最初は0.5ETH(約1万円分)を送金しようかと思いましたが、送金先を間違えるとイーサが行方不明(紛失)になることがあるらしいので、0.05イーサ(1000円くらい)で実験してみました。暗証番号も設定して、「イーサを外部アドレスに送付する」をクリック。これで送金作業は完了です。
しかし、いっこうに、My Ether Walletの自分のアカウントに着金しません。
まさか、紛失したか？？
ネット上でこういう場合どうすればいいか探していると、Ether Chainというサイトがあるらしく、ここでは全世界のイーサの送信履歴が閲覧できるらしいのです。さすがブロックチェーン。送信履歴が公開されている。
Ether Chainのサイトの右上の空欄に自分のMy Ether Walletの口座番号を入力すると、自分の送信履歴を検索できました！ちゃんと0.05ETH送れていました。正確に言うと、My Ether Walletのアドレス(受け取る側)で検索したので、イーサをキチンと「受け取れている」ということがわかります。
しばらくするとビットフライヤーからメールでイーサの送付を確認しましたと連絡がきました。急いでMyEther Wallet を見に行くと0.05ETHが入金されている！
ということで、現金でイーサを購入して外部のMy Ether Walletに送金するところまでできました。次回をお楽しみに！
閉店する不動産会社と若者の起業
不動産会社の閉店が増えているそうです。
後継者がいないのだそうです。
地域にとって町の不動産屋さんに家を紹介してもらった人が多く、廃業してしまわれるのは非常に寂しいことです。
もちろん、それ以外の理由として、体力が持たないとか、第2の人生を歩みたいという理由があるのでしょうが、せっかく築き上げた地盤と看板を下ろしてしまうのは寂しい気がします。
私のように業界未経験の者にとっては、お客さんがいるのに廃業するというのは非常にうらやましい一方で、不動産業の知識と経験そして人脈がある先輩方が引退されてしまうのはとても寂しく、なんらかの形で共存共栄できないものかと考えてしまいます。
地盤も看板もない若い宅建士に、そのような廃業する不動産屋さんを事業承継して頂ければ、あと30年も40年も続けていくことができます。
そこで、もしご自身の会社を少しでも残したいという不動産屋さんがいらっしゃるのであれば、ぜひ共に地域のみなさんの住宅サービスを支える存在としての不動産会社の事業承継の一助になりたいと考えています。
どのような形で事業を承継するかについてはご相談させて頂き、一番良い形式で進めていきたいと考えています。お客様を紹介頂く代わりに不動産会社様には紹介料をお支払いする方式や、完全に地盤看板鞄を承継することもできますし、弊社のグループになって頂くことでも大丈夫です。様々な事情があるかと思いますが、若い私を見守っていただき、叱咤激励して頂けるような関係になりたいと思います。
このブログのコメント欄かメールアドレスに次の事項を記載してご連絡ください。
①お名前（苗字）と連絡先（電話・メールアドレスなど）、会社名、営業エリア
②今お悩みになっていること（後継ぎがいない・廃業を考えているなど）
③私に期待すること（後継ぎになってほしい・事業承継したい・仕事を手伝ってほしい）
④その他ご意見
まずは、顔合わせからでも構いませんのでお気軽に。私は東京23区在住です。
特に、ご連絡先を記載して頂けないとご返信ができませんので、そこだけご注意ください。コメント欄は非公開設定になっているので一般の方からは見られません。ご安心ください。
地面師の手口 マニキュアや３Dプリンターを使う不動産詐欺師
不動産業界の先輩方から不動産詐欺師である地面師の手口を聞きました。お前も気をつけろよということでアドバイスを受けたのですが、そもそもこういうのはみんなが知っておいたほうがいいのではないかと思い、ブログにしておきます。
そもそも地面師とは？については先日のブログでご紹介しました。
地面師とは、偽造された印鑑証明書や委任状などを利用して他人の土地の権利者であるかのように装って騙す不動産専門の詐欺師です。
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さて、今回はそんな不動産詐欺師である地面師のリアルな手口についてです。
地面師の常套手段としては、他人の不動産を様々なツールを駆使して自分のものにしてしまうことです。
例えば、
①３Dプリンターで地主と同じ印鑑を作って登記簿を書き換える
②権利書と同じ台紙を仕入れるルートを持っている偽造専門の暴力団フロント企業に発注して、権利書を偽造する
③借金や弱みがある司法書士や弁護士を脅して仲間に引き入れる
などです。
これらの方法で他人の不動産の所有権を他（自分）に移して、自らが所有者であるかのように振る舞い、売却して代金を受け取ったり、担保に設定して融資を受けて金銭を手に入れたりして、さっさと逃げてしまうらしいのです。
証拠を残さないために、指に透明なマニキュアを塗り、書類に指紋を残さないなどもするそうです。また、紹介者を幾重にも使って、追跡を困難にすることもあるそうです。
さらにすごいのは、こういう偽造などの違法行為をしない地面師もいるそうなのです。
情事地面師と言われる地面師は、地主の奥さんと情を通じることによって合法的に印鑑や権利書を巻き上げてしまい、土地を売却してしまうのだそうです。地主の旦那さんはショックで寝込んでしまい、法的責任を追及する気を失わせてしまうので刑事事件にはなりにくいらしいです。相当なイケメンでないと成立しないのかと思いきや、意外にも普通の見た目なのだとか。
また、虫食い流という流派では、大型商業施設の開発用地の一部を虫食い的に抱え込んでしまうことで、商業施設を建設しようとしている企業を困らせて、その狭い土地を高値で売りつける方法もあるのだそうです。地主に直接会いに行って、自分が商業施設の開発業者だと嘘をついて、さっさと土地を買い、あとで商業施設の事業主に売りに行くという凄技です。電車の路線や太陽光発電所用地もねらい目だとか。
どれもこれも実在した地面師だそうで、不動産取引の際は、自分が買い手であっても売り手であっても特に注意しておいたほうがよさそうです。
